□刘晓博
    日前，由总理签批、国务院印发的《全国国土规划纲要（2016－2030年）》公布。这份文件将从三个方面影响未来15年城市格局和楼市走向：
    第一，中心城市将继续维持较高房价，距离中小城市较近的中小城市将“价值发现”。
    “规划纲要”里明确提出：提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。
    也就是说，未来15年国家将继续控制北京、上海、广州、深圳等核心城市的人口，其手段主要是“严格控制新增建设用地”。事实上，最近10多年来，北上广深新建商品住宅供应量是不断下滑的，其中深圳只有历史高峰期的四分之一左右，但人口仍然蜂拥而入。目前，深圳每年新生儿数量、幼儿园儿童人数、小学生人数、小学招生人数每年都在大幅增长，全面超过了北京、逼近上海。在这种情况下，希望中心城市房价趋势性下跌，显然是不现实的。
    第二，未来将诞生更多有价值的城市群和中心城市。
    规划还给出了国家心目中的城市带，按照其重要性依次如下：
    第一层级：京津冀、长江三角洲、珠江三角洲城市带，这是要“广泛深入参与国际合作与竞争”的。
    第二层级：长江中游地区和成渝城市带，这是要“加大承接产业转移力度”的，所以可以“适度扩大城市容量”。
    第三层级：定位是“建成具有重要影响力的区域性经济中心，带动周边地区加快发展”。
    种种迹象显示，为了化解少数中心城市人口、功能的压力，国家有意建设“10个北京”，最近已经传出了所谓“4个世界城市、11个国家中心城市”的规划，所以，未来一批占位比较理想的强二线城市，将迎来巨大发展机遇。比如武汉、郑州，已经被纳入国家中心城市。
    第三，重工业将西移，东部环境将持续改善。在煤炭、钢铁、石油石化、有色金属等领域，国家都在引导产业向中西部转移，东部人口密集地区减少产量走精品路线，以降低污染。东部将以现代服务业、战略新兴产业、高端装备制造业等为发展重点。
    在提到“重要商业功能区”时，规划纲要是这样列举的：京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝、关中—天水、中原、哈长等。商业就是房地产行业的孪生兄弟，所以这些地区值得高度重视。
    此外，规划还给出了重要的陆路口岸，他们虽然不如空运、海运中心重要，但也值得关注。其中很多地名，估计大多数读者都没有听说过，但这些小城也将迎来重要发展机遇。