□张平
    从去年底开始，一二线城市加大了房地产调控步伐。现如今三四线城市调控力度也在加大。进入3月以来，全国多地相继出台楼市限购升级政策。
    面对多地接连出台限购政策，业内专家分析，这对于稳定住房市场、防范住房炒作等都有了较为明显管制，也代表了目前全国楼市调控政策继续收紧的大趋势。而笔者认为，三四线城市去库存是总的基调，但中国这么大，一二三四线城市的情况各有不同，政策也不能搞一刀切。所以，采取因城施策的调控措施，是比较符合实际情况的。
    现在问题来了，未来楼市该怎么走？先说说各级政府的想法，既不希望一二线城市房价继续疯狂飙升，又想通过政策手段给那些较为冷僻的三四线城市“去库存”。周小川行长近日表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。
    而住建部部长则干脆给出了两个关键词：“平稳健康”和“长效机制”。就是希望国内房价总体平稳有度，避免发生不可控的大起大落。因为房地产过热，甚至滥加杠杆，会给金融系统带来潜在的风险。但房价大幅回调，会给中国经济带来下行压力，还可能马上引发金融危机。
    过去那种闭着眼晴就能炒房赚大钱的时代已经过去了。
    第一，现在上至中央，下至地方政府，都不希望看到房价的过快上涨，去年房价的快速飙升，未来将不可能再复制。过去各方对房价上涨的看法趋于一致，而现在市场各方对未来楼市前景存在着一定分歧，对楼市单边上涨的预期并没有那么强烈，相关的购房贷款需逐步得到抑制。
    第二，房地产贷款开始收紧，没有了杠杆的支撑，房价根本涨不上去。很多银行已经收缩了住房按揭贷款新增规模，且不少银行的地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率也大幅提升。业内人士称，伴随着监管部门的窗口指导和银行自身的主动调整，预计今年银行整体房贷增速将大幅放缓。
    第三，国内房价的上涨，与人民币单边升值，内外资金大量流入内地，购买以人民币计价的资产有关。但自去年以来，美联储开始频频加息，美元指数的强势，使人民币汇率承受压力，再加上人民币本身有被高估之嫌，未来各路资本抛售国内的资产泡沫，流出中国乃大概率事件。
    从一线城市楼市出台史上最严的调控政策，到现在三四线城市也紧跟其后，中央政府“因城施策”的调控方法正在见效。哪个城市房地产投机开始升温，哪个城市就会出现相关的调控政策，而其他的冷门城市则继续“去库存”。
    楼市接下来如何走？部分三四线城市房价将率先作出调整，但因泡沫并不太大，房价调整的幅度会相对有限。而一二线热点城市房价则需要经历漫长的多空胶着期后，便会出现较大回落，中国房地产泡沫破裂只是时间问题。