中央经济工作会议不仅再次强调“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，而且首次提出发展长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。这一房地产市场平稳健康发展的长效机制，隐含着非常明确的政策诉求重点，决定了新的一年乃至未来更长时期我国房地产市场的基本取向。
　　机构租赁大发展，能解决私人“短租”的痛点。我国房屋租赁机构占比太低，很大程度上在于租赁投资回报率太低。据上市公司2017年前三季度数据，房地产开发行业毛利率和净利率分别达30.7%和10.6%，而住房租赁收益回报率仅2%至3%，甚至远低于10年期国债收益率。截至目前，热点城市已出让100多宗租赁房地块，国企或龙头开发商积极拿地，建设租赁住房热情很高，但多数乃体现示范信号，不乏形象工程或面子工程。据了解，能赚钱的机构租赁，第一是收储旧工业厂房、废弃酒店、商业群楼的集中式公寓；第二是“打隔断”、“上下铺”的分散式公寓，前者盈利靠收储低成本，后者靠提高单位面积租金收益。而这两者都因存在违规和安全等隐患而不可持续。
　　收储合法合规住房的机构租赁，前期投入太大，成本回收周期就得6年至10年。无疑，培育机构租赁，关键是跨越租赁投资回报率太低的门槛，切入点是租赁要素在供给侧的结构性改革，如集体建设用地建租赁房。眼下，城市外围集体土地已卷入城市化大潮，从土地要素重新配置、功能转换角度，从降低利用成本，满足新市民租赁需求，农民长期分享城市化红利角度，建设租赁房，可谓供给侧结构性改革的重大突破。目前，大城市60%左右的空间被工业和商办盘踞，由于产业升级和互联网发展，工业和商办空间需求下降，低效闲置普遍存在，盘活并用于新市民租赁势在必行。
　　只是，盘活这类空间，不仅要调整空间规划、土地用途，还要协调原用地主体，跟进教育医疗等配套和消防安全验收。凡涉及规划和利益调整、部门合作，都会遇到较大阻碍。中央经济工作会议明确，房地产管理要分清中央和地方事权。中央负责“定调子、管宏观”，地方要做好差异化“落地”。而地方告别难度小的增量改革，发挥主体责任和主观能动性，在存量上做好改革是一篇大文章，难度不小。此外，机构托管是还原租赁“轻资产”属性，提高盈利的一条捷径。
　　据悉，京东、阿里、腾讯等互联网巨头已完成租赁平台建设，原有消费平台化上加载租赁，能降低租赁交易成本（如信用免押金），还能以大数据信用规范租赁秩序。万科（铂寓）、链家（自如）、建行（建融家园）等龙头租赁企业线上线下租赁已完成整合，完全可基于各自优势，促成租赁企业、房东、租客三方共赢。就看如何将线上看房、签约、物业服务等标准化流程与线下诸如合租、换租、维权申诉等个性化需求结合起来。这需要智能技术与政府监管创新跟进，尤其税收金融要素供给要跟上。针对新市民的租赁是公共产品，金融要发挥积极作用，如公积金和REITs介入，银行支持租客和租赁企业低成本融资等。李宇嘉