自2010年前后兴起的长租公寓，终于走到了“风口”上。“玩家”也从创业者发展到大型房企，其中不乏央企、国企等“国家队高级玩家”。
　　第二跑道
　　目前房企开始笃信，一个新的时代正在到来，这个时代是增量市场转为存量市场，以长租公寓为代表的新市场到来。
　　作为房地产长效机制的重要组成部分，建立购租并举的住房制度自2015年被首次提出，尤其是2017年，一系列政府与市场动作推动住宅租赁市场发展进入大幅提速的快车道。
　　这激发了房企们进军长租公寓市场的极大热情。58集团租赁蓝皮书显示，长租公寓经过七年发展，国内长租公寓企业已超千余家，公寓运营房屋数量已超200万间。
　　安居客房产研究院首席分析师张波认为，租赁是房企的第二跑道，影响房企进入长租公寓领域的最重要因素就是国家对于租赁市场的政策红利，未来一线城市和热点城市租赁土地供应量要占整体土地供应量的三成，并且关于租赁的金融、税收等利好政策会不断出台，房企当然不会坐视如此大规模的市场而旁观。未来5至10年，中国长租公寓市场份额占据租赁市场10%以上比重将是大概率事件，长租公寓万亿级市场中，龙头公司市值达到千亿规模亦值得期待。
　　一家知名房企长租公寓负责人表示，他并不能清晰看到长租公寓市场的未来，但市场前景显而易见。“大家都在做，我们肯定也要做。集团也是这么要求的。”这家房企将长租公寓列为该集团的第四大主要业务航道。
　　抢占市场
　　上述房企人士的坦言反映出不少房企的心态。
　　链家研究院院长杨现领甚至开始担心市场是否发展过快。他表示，2017年出台了各种刺激租赁供给端的政策，但需求端没有任何进展，租购同权还很难落实，租金的支付能力非常有限。所以2018年市场会有潜在风险，增量供给上去以后，需求跟不上，就会出现租金下降，空置率上升。特别是2017年在政策春风下高杠杆拿高价房的企业，会有很大风险。”
　　杨现领或许只是说出了长租公寓市场玩家们不敢说的“担忧”。因为目前为止，他们没有找到适合大规模推广的盈利模式。
　　张波认为，房企进入长租公寓的普遍心态是“不谈盈利，先抢市场”。长租公寓市场潜力巨大，虽然目前盈利空间似乎不大，但必须抢占先机。在长租公寓领域，房企的主要优势在于资金实力和品牌影响力，但存在和其他长租公寓运营方同样的困惑，即自建或收购的成本较高、资金回流周期长、收益率普遍偏低等问题。
　　资本驱动规模战
　　资本驱动之下，同策咨询研究部总监张宏伟发现，规模上的“浮夸风”开始出现。“各家企业为了争夺市场规模，使用的招数除了正常加大拓展与资本推动之外，甚至还会虚报数据。比如有的长租公寓企业，经过调研数据核算，明明在运营的长租公寓大约2.5万至3万间，再加上签约未运营的2万多间左右，最多这家企业只有5万间的总规模。但其对外发布已经有10万间，有的企业还制定了100万间、200万间的规模化目标。”
　　张宏伟认为，个别公司出现这一现象背后的诉求主要有两点，第一是市场占有率和品牌的诉求。简言之，就是规模大、市场占有率高了自然品牌影响力就有了，后期可以向更多相关方宣传，方便接下来规模扩张。第二是资本市场融资诉求。据他了解，有的长租公寓企业估值是按照签约间数计算，也就是说，规模越大估值就越高，企业为了增加估值会千方百计扩大规模。王营