进入2018年，房地产市场出现“一紧一松”新格局。
　　“松”的是，多地限购限贷政策的变化再次成为关注的焦点。比如近期兰州、南京、厦门以及合肥等地陆续公布调整房地产调控政策，被市场解读为有“松绑”迹象。
　　而房贷“紧”的局面，则延续了年前态势。
　　据了解，上海地区很多银行的房贷利率在基准利率的基础上有5%至10%的上浮。利率折扣方面，2017年9折的主流利率折扣已经难觅踪影。
　　房贷趋紧延续
　　2017年以来，房贷利率是一步一个台阶，多次出现上调。随着利率上调通道被开启，首套房贷的利率几乎每个月都处于变动之中。根据360统计，目前除了华润银行还能给到首套9折的利率之外，其余已经全部在基准之上。而民生银行则直接显示“暂无额度”。
　　此前动作一直稳定的外资银行此次也加快提价步伐。汇丰银行目前首套房利率上浮5%，二套上浮15%；渣打银行和东亚银行则上浮得更高，首套房贷利率升至1.1倍，二套房则是1.1倍和1.2倍。
　　“虽然到了2018年，理论上流动性没有去年前那么紧张，但实际操作中，由于此前积累的项目没有消化完，因此资金并没有想象的宽裕。不要看目前上浮了不少，但是想要贷到款也并不容易。”一家股份制银行的负责人表示。
　　广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源表示，2017年的利率变化真的是有史以来最激烈的一次。现在首套房贷利率已开始上浮，但是否到顶目前还有待考验。”
　　中小房企偿债压力增大
　　太平洋房产中介一名业务人士介绍，“这轮政策前，上海每个月基本上有4万套的成交，现在稳定在2万套左右，减少的主要是投机炒房者。”
　　对于多地政府微调购房政策，多位房地产业界人士表示，房地产调控政策上的这种差别化调整不能理解为政策松绑，相反，是为了更有针对性地调整。
　　政策走向上，业内人士多认为，目前来看短期内一线城市房地产政策不太可能放松。另一方面，前些年积累的大量负债的房地产企业将在今明年迎来偿债高峰期，房企尤其是中小型房地产企业的压力陡增。
　　从融资角度看，房地产调控政策出台以来，房企的银行贷款、股权融资、非标融资以及债券融资等多个渠道都有相应的收紧政策。毕竟，由于传统银行对房企的贷款在贷款科目、自有资金以及资金用途等方面有严格限制，房企对银行的贷款的依赖有所降低。国海证券的一份报告显示，根据wind数据，开发贷在房企融资中的占比从2010年的32%降至2017年第三季度的26%。
　　另外，由于债券市场利率的大幅攀升，大量房地产企业在去年取消了发债计划，房地产企业的融资需求更多地流向了房地产信托。“银行只能做开发贷，发债成本也高，现在信托还不怎么监管资金用途，很多房企都是借个壳，融来的钱其实最终还是用去拿地了。”一位信托公司人士表示。
　　国海证券的这份报告在研究了房地产债券到期分布情况指出，房地产债券再融资压力最大的是2020年，但是考虑到很多房企2015年下半年和2016年发行的房企公司债是3+2期限，如果投资机构出于房地产资金链紧张可能会出现违约的担忧会选择回售，偿还压力会提前到2018年或者2019年。
　　事实上，压力主要集中在中小房企。Wind显示，在即将到期房地产公司债中，AA以下评级以及无评级的房企债到期规模最大的是2019年的381亿元，其次是2018年的309亿元。再融资收紧限制的也主要是中小房企。叶静