房地产市场的问题已经成为大多数人最为关心的焦点，在国家下定决心坚持”房住不炒“理念推行的时候，各地房地产市场如脱缰野马一样的势头终于被重新套回了马龙头，然而房价好不容易被控制了，房租市场又悄然开始了它的涨幅。
　　根据我爱我家集团研究院统计显示，2018年前7个月，北京租房租赁市场交易总量较2017年前7个月增长14.4%。在价格方面，月份，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%，涨幅较6月份收窄了1.3个百分点。每年的暑期都是租房高峰期，房租在这段时间普遍上涨，一般会持续到九月初。然而今年的涨幅，却比往年“凶猛”许多。
　　一直以来北京都是我国房地产市场的风向标，于是问题来了，到底这是北京一个地方的特殊情况呢，还是我国未来房租市场的一个大趋势呢，房价和房租到底该怎么看？
　　笔者认为，房租市场的判断应该是受多方因素影响的：
　　一是我国的房地产市场租金回报率长期偏低。根据长江证券研究所提供的数据显示，截至2017年底，我国一线城市平均租金回报率是1.5%，也就是说当房价不变，当租金不变的情况下，北上深购买房子的人，需要在不到70年之后可以收回成本，但是类比于世界其他国家，即使是租金回报率最低的日本其最近回报率也在2.7%左右，接近中国的两倍，而像最高的澳大利亚租金回报率则达到了4.4%，我国房租与房价的长期背离其实是一个难以为继的现象，之前由于居民买房往往都是为了投资，而不是为了通过收租来实现长期的收益，所以中国房租较低的现象才会长期存在，如今国家已经逐步明确“房住不炒”，那么原先的很多炒房党就会变身为“包租公、包租婆”从而将房租作为自己重要的收益来源。
　　二是我国租房需求的与日俱增。众所周知，租房市场是一个深受供需关系影响的市场，从需求层面来看，根据58同城发布的《中国流动人口发展报告》显示，近10年来，中国流动人口（非本地户籍）规模一直在增大，从2009年的1.8亿已经增大到2017年的2.5亿。在这其中，只有8.6%的人口可以在其工作地点买房，却有67.3%的人口需要依靠租赁住房来解决居住需求，那么意味着光租房人口已经有将近2亿人了，再加上“房住不炒”等房地产调控政策的实施，再加上房价与工资水平的巨大差异，很多人能够买房的时间必然会进一步推移，那么租房将会成为一个长期的选择，这就意味着在未来的一段时间内租房市场的需求一定是越来越多的。那么，再从供给侧来看，仅以北京为例，贝壳研究院近日发布的数据显示，北京租赁人口共800万人，目前租赁房源量约为350万间，面临着400万间以上的租赁缺口。供不应求仍为当前北京住房租赁市场的主要矛盾，其实不仅是北京，中国主要一线城市都存在类似的供给问题。
　　三是租房成本的不断攀升。原先我国租房市场的提供者往往是个人，C2C市场是中国租房市场长期存在的一种业务方式，这样也就导致租房其实是低水平的租房，但是，随着国家“租售并举”、“租售同权”以及房企持有物业的不断推广，越来越多的房地产企业、互联网机构、租赁公司都纷纷进入了房地产租赁市场，这些机构在进入租赁市场，增加市场房源的同时，也带来了一个问题，这就是房屋成本的提升，现阶段在市场推广期，很多企业还是采用降价的方式推广公寓，一旦市场相对成熟之后，企业为了盈利，必然会继续增加房租，最终的结果就是整体房租水平的提升。
　　所以，在上面三个原因的共同影响下，房租上涨趋势几乎可以确定了，但是，判断一个城市的租房市场不能采用一刀切的方式，需要分类判断。笔者可以做出一个预测：
　　对于一线北上广深等人口大量流入的城市来说，在租房供需的影响下，房租上涨的趋势几乎可以确定了，房租涨价将会是大势所趋，即使有一些政策保障的廉租房，但是类比于香港我们就会发现，这些房子永远都是供不应求的，房租上涨的趋势还是无法改变。
　　对于人口流入的二线热点城市来说，房租上涨还是很有可能出现的，但是对于同为二线的非热点城市，特别是人口没有净流入的城市来说，房租的支撑力度就相对有限了。
　　对于人口流出的三四线城市或者库存量较大的城市来说，房租甚至不会上涨，还会因为投入市场的房子增多，出现房租下降的现象。
　　虽然，我国的租房市场不能一概而论，但是对于大多数租房居住的人来说，面对房租上涨估计将会是大概率事件了。