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房地产泡沫“拆弹”进行时
本报综合报道房地产泡沫再度被高层点名。
在3月2日召开的在国务院新闻办新闻发布会上，央行党委书记、银保监会主席郭树清表示，“房地产问题金融化、泡沫化倾向还比较强。”要积极稳妥促进房地产市场平稳健康发展。
这一番发言，重申了“房住不炒”的房地产调控总基调，也给热点城市的炒作苗头泼了一盆冷水。
房贷额度紧张利率上涨
受到2020年末出台的房地产贷款集中度管理制度的影响，广州、深圳等城市的个人房贷从2021年开始额度明显紧张，同时放贷期限延长、利率上涨。
这与央行、银保监会发布的新规密不可分。去年12月31日，两部门宣布，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。对银行业金融机构分5档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
民生银行首席研究员温彬认为，近年来我国房地产长效机制建设取得成效，新增房地产贷款的占比持续回落，但仍有部分银行机构占比过高，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于优化信贷结构，进一步增强金融服务实体经济能力，促进房地产市场持续健康发展。
贝壳研究院的分析认为，新规设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，意味着2021年市场投放的贷款额度不会有明显变化。且新规对银行的实际情况设定了过渡期，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。因此新规短期内不会对房地产市场造成大的影响。
近日部分大城市出现个人住房贷款额度紧张、放款周期延长、资格审核更严格的情况。在广州一家股份制银行，房贷集中度管理新规出台后，每名信贷客户经理只有500万元人民币的房贷额度。据调查，广州市新建商品房商业贷款的平均放款周期已经延长到2个月。
而深圳一家股份制银行收紧了对于按揭贷款人的资格审核，要求月入流水至少要覆盖2倍月供，对不符合偿债收入比例要求的购房人不予放贷。
与此同时，个别城市的住房贷款利率也出现上行。1月27日起，广州市工农中建四大银行的个人住房贷款利率上调15个基点，对应新的利率为首套房5.2%、二套房5.4%。
“刚需歧视”浮现？
不过在部分城市房价上涨背景下，个人房贷放款周期延长、利率上行，加上部分中介机构推波助澜，造成了一些购房者特别是首套房的刚需购房者焦虑情绪加重。
在广州、深圳等城市的二手房市场，“担心房价涨、担心利率涨、担心银行放不了款”困扰着不少购买者。
在多方因素的共同作用下，个别一线城市核心区域的二手房市场甚至出现了“刚需歧视”。
在供不应求的一线城市核心区域，二手房仍然是卖方市场，在放贷出现延缓的情况下，二手房市场卖家“挑客”现象凸显。
“最好全款、其次七成、谢绝三成”，这是代理广州市黄埔区科学城一套热门房源的中介机构给出的购房者条件。中介机构表示该房源近7天内有30人看房，“根本不愁卖，作为卖家肯定希望尽快回笼资金，因此‘挑客’是必然的。”
“这相当于把首套房的购房者拒之门外，让我们这些刚需感觉很受伤。”有购房者说。
受访业内人士认为，房贷集中度管理制度的出台对抑制部分城市房地产泡沫、促进房地产市场稳定健康发展具有积极意义，但也要防止在执行层面，把“好经”念歪了，从而误伤刚需购房者。
在遏制泡沫同时保护刚需
在3月2日国新办举行的新闻发布会上，郭树清指出，房地产金融化泡沫化倾向较强，是金融体系最大灰犀牛。
虽然房地产灰犀牛论并非首次提出，但在当前房价上涨的背景下显得格外需要注意。日前公布的2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，53城环比上涨，涨幅较上月有所扩大。除了去年已大幅上涨的一二线热点城市继续上涨外，金华、泉州、扬州等三线城市也开始上涨。
“房地产问题金融化、泡沫化倾向还比较强，但是去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下，这个成绩来之不易。”郭树清指出，“我们相信，房地产的问题会逐步得到好转。现在我们也进一步采取一系列措施，各城市‘一城一策’推出房地产综合调控举措，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产的问题解决好。”
对当前房地产市场存在的问题，郭树清强调称，“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展”。
对监管此次释放的信号，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，此次银保监会的发言实际上强调了两点：首先，当前房屋买卖市场依然存在各类投资投机需求，其对于个人家庭财产风险、银行贷款风险、经济生活风险等会形成影响。其次，房地产贷款等政策将继续巩固，后续房地产综合调控举措将进一步完善，以真正促进市场的健康发展。
严跃进进一步指出，此次发布会也提示了居民家庭、银行系统和社会经济的相关风险。结合当前积极落实的房贷集中度政策，预计后续房贷领域管控依然会趋严。值得关注的是，未来一个重要的命题是，如何更好甄别投资投机购房需求，在房贷领域可以采取更为精准的政策，进而促进房贷领域的健康发展。
业内人士表示，监管层出台涉房贷款集中度管理，并不是限制商业银行的正常经营、限制商业银行发放涉房贷款，而是想以此倒逼商业银行调整与优化信贷资金结构，使信贷更多向实体经济特别是中小微企业倾斜，同时也明确表示对刚性需求仍然要积极支持。但个别银行用“一刀切”的方式对待个人房贷，没有体现政策初衷。
中山大学管理学院教授陈珠明说，相比刚需购房者，投机客往往有更多的资金渠道。因此，限制个人房贷可能无法精准打到投机者的“七寸”，反而有可能误伤刚需。他建议人民银行和银保监等机构可及时出台补充细则，保护刚需购房者。
招联金融首席研究员董希淼建议，对于居民合理的购房需求，尤其是购买首套住房，应通过留出专门额度、提供合理利率等方式，继续予以支持。
在3月2日召开的在国务院新闻办新闻发布会上，央行党委书记、银保监会主席郭树清表示，“房地产问题金融化、泡沫化倾向还比较强。”要积极稳妥促进房地产市场平稳健康发展。
这一番发言，重申了“房住不炒”的房地产调控总基调，也给热点城市的炒作苗头泼了一盆冷水。
房贷额度紧张利率上涨
受到2020年末出台的房地产贷款集中度管理制度的影响，广州、深圳等城市的个人房贷从2021年开始额度明显紧张，同时放贷期限延长、利率上涨。
这与央行、银保监会发布的新规密不可分。去年12月31日，两部门宣布，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。对银行业金融机构分5档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
民生银行首席研究员温彬认为，近年来我国房地产长效机制建设取得成效，新增房地产贷款的占比持续回落，但仍有部分银行机构占比过高，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于优化信贷结构，进一步增强金融服务实体经济能力，促进房地产市场持续健康发展。
贝壳研究院的分析认为，新规设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，意味着2021年市场投放的贷款额度不会有明显变化。且新规对银行的实际情况设定了过渡期，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。因此新规短期内不会对房地产市场造成大的影响。
近日部分大城市出现个人住房贷款额度紧张、放款周期延长、资格审核更严格的情况。在广州一家股份制银行，房贷集中度管理新规出台后，每名信贷客户经理只有500万元人民币的房贷额度。据调查，广州市新建商品房商业贷款的平均放款周期已经延长到2个月。
而深圳一家股份制银行收紧了对于按揭贷款人的资格审核，要求月入流水至少要覆盖2倍月供，对不符合偿债收入比例要求的购房人不予放贷。
与此同时，个别城市的住房贷款利率也出现上行。1月27日起，广州市工农中建四大银行的个人住房贷款利率上调15个基点，对应新的利率为首套房5.2%、二套房5.4%。
“刚需歧视”浮现？
不过在部分城市房价上涨背景下，个人房贷放款周期延长、利率上行，加上部分中介机构推波助澜，造成了一些购房者特别是首套房的刚需购房者焦虑情绪加重。
在广州、深圳等城市的二手房市场，“担心房价涨、担心利率涨、担心银行放不了款”困扰着不少购买者。
在多方因素的共同作用下，个别一线城市核心区域的二手房市场甚至出现了“刚需歧视”。
在供不应求的一线城市核心区域，二手房仍然是卖方市场，在放贷出现延缓的情况下，二手房市场卖家“挑客”现象凸显。
“最好全款、其次七成、谢绝三成”，这是代理广州市黄埔区科学城一套热门房源的中介机构给出的购房者条件。中介机构表示该房源近7天内有30人看房，“根本不愁卖，作为卖家肯定希望尽快回笼资金，因此‘挑客’是必然的。”
“这相当于把首套房的购房者拒之门外，让我们这些刚需感觉很受伤。”有购房者说。
受访业内人士认为，房贷集中度管理制度的出台对抑制部分城市房地产泡沫、促进房地产市场稳定健康发展具有积极意义，但也要防止在执行层面，把“好经”念歪了，从而误伤刚需购房者。
在遏制泡沫同时保护刚需
在3月2日国新办举行的新闻发布会上，郭树清指出，房地产金融化泡沫化倾向较强，是金融体系最大灰犀牛。
虽然房地产灰犀牛论并非首次提出，但在当前房价上涨的背景下显得格外需要注意。日前公布的2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，53城环比上涨，涨幅较上月有所扩大。除了去年已大幅上涨的一二线热点城市继续上涨外，金华、泉州、扬州等三线城市也开始上涨。
“房地产问题金融化、泡沫化倾向还比较强，但是去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下，这个成绩来之不易。”郭树清指出，“我们相信，房地产的问题会逐步得到好转。现在我们也进一步采取一系列措施，各城市‘一城一策’推出房地产综合调控举措，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产的问题解决好。”
对当前房地产市场存在的问题，郭树清强调称，“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展”。
对监管此次释放的信号，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，此次银保监会的发言实际上强调了两点：首先，当前房屋买卖市场依然存在各类投资投机需求，其对于个人家庭财产风险、银行贷款风险、经济生活风险等会形成影响。其次，房地产贷款等政策将继续巩固，后续房地产综合调控举措将进一步完善，以真正促进市场的健康发展。
严跃进进一步指出，此次发布会也提示了居民家庭、银行系统和社会经济的相关风险。结合当前积极落实的房贷集中度政策，预计后续房贷领域管控依然会趋严。值得关注的是，未来一个重要的命题是，如何更好甄别投资投机购房需求，在房贷领域可以采取更为精准的政策，进而促进房贷领域的健康发展。
业内人士表示，监管层出台涉房贷款集中度管理，并不是限制商业银行的正常经营、限制商业银行发放涉房贷款，而是想以此倒逼商业银行调整与优化信贷资金结构，使信贷更多向实体经济特别是中小微企业倾斜，同时也明确表示对刚性需求仍然要积极支持。但个别银行用“一刀切”的方式对待个人房贷，没有体现政策初衷。
中山大学管理学院教授陈珠明说，相比刚需购房者，投机客往往有更多的资金渠道。因此，限制个人房贷可能无法精准打到投机者的“七寸”，反而有可能误伤刚需。他建议人民银行和银保监等机构可及时出台补充细则，保护刚需购房者。
招联金融首席研究员董希淼建议，对于居民合理的购房需求，尤其是购买首套住房，应通过留出专门额度、提供合理利率等方式，继续予以支持。