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断供频发 银行风险几何
近来，停贷风波愈演愈烈，多地受烂尾楼困扰的业主纷纷效仿。目前，多地烂尾楼业主都发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及的地方包括河南、山西、江西等多个省份。楼盘烂尾，银行有无责任？购房者强制断贷对银行影响有多大，是否会构成系统性冲击？
全国多地烂尾楼盘业主联合强制断供引发热议。外界在关注按揭合理性、银行对预售资金监管有无失责的同时，对后续风险暴露的担忧也逐渐增多。
目前，网络上流传出来的断供项目已有约150个，涉及河南、湖南、河北等至少20个地区。业内人士普遍认为，“烂尾”“断供”均属于地产行业下行周期暴露出来的问题，难免对银行带来直接和间接的风险冲击，但尚不构成系统性冲击。
楼盘烂尾，银行有无责任
据不完全统计，目前全国范围内出现断供的楼盘在150个左右，覆盖河南、湖南、江西、河北、广西、山东等约20个省份、近70个市（区）。其中，中国恒大、阳光城以及泰禾、融创、佳兆业等已经出现债务“暴雷”企业旗下项目居多，烂尾项目集中在二三四线城市，但深圳、上海、苏州、武汉、南京等一线或强二线城市个别楼盘也出现联名断供。
各地业主的诉求比较接近，大都是希望开发商尽快复工、交房，否则将强制停还按揭贷款。除了指出开发商、地方住建监管部门等主体责任外，有业主在文件中指控，银行作为贷款方也存在“三宗罪”：第一是违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；第二是将按揭贷款资金违规划入非监管账户；第三是未积极履行资金监管方义务，导致预售资金支出不明。
以郑州名门翠园业主联合签名发布的《强制停贷告知书》为例，业主表示，在房屋预售过程中，多家银行作为贷款银行，均存在不同程度违规发放贷款、未积极履行资金监管义务的行为。
虽然这些说法尚需更多证据进一步佐证，但外界对银行的责任质疑不在少数。
关于按揭贷款发放的条件，央行曾在2003年发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其中提到，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
不过，华东某银行内部人士表示，过去银行发放按揭贷款主要关注的是楼盘是否取得预售证，而核定是否具备预售条件的发证部门是地方政府的房地产行政管理部门，一般是当地住房和城乡规划建设局。
调查发现，自去年下半年地产调控收紧之后，随着部分开发商“暴雷”，银行在按揭贷款额度紧张情况下，往往选择尚有开发贷尚未还清的优质开发商楼盘发放贷款，以此减轻开发商资金紧张进而造成的逾期风险。
预售资金监管方面，作为我国商品房预售制度的产物，主要由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，要求开发商必须将预售资金存入银行专用监管账户，且只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
自2021年下半年以来，对预售资金的监管也随着行业调控经历了由紧到松，随后在保交楼背景下再次收紧的过程。综合机构观点，虽然商品房预售制度有《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》为基本监管框架，但对于预售资金的监管很长时间以来没有统一且明确的规定，各地因城施策成为常态，地区之间差异较大。
对于银行在其中的作用，据业内人士介绍，因为政策不统一、银行与开发商所受监管不同等因素，往往存在较大的自由空间。安信证券曾结合60大城市的预售资金监管制度对比分析称，政策规定不明确、提取基数过高、提取比例过高、提取节奏不合理是普遍问题。其中在政策规定方面，包括监管账户开设范围、监管基数、监管比例、提取节点不明确，而对于“监管部门”也未明确指出是监管银行还是地方行政主管部门，对于一般监管资金（相对“重点监管资金”）“申请提取”通过的条件也较为模糊。
前述华东某银行内部人士认为，预售资金监管制度虽然不断完善，但因为执行细节很难实时监控，加上制度落地需要时间且有一定难度，在当前地价、房价下行过程中难免不会出现问题。
恢复购房者信心是关键
断供除了对购房者自身征信的影响，银行的资产质量也引人担忧。
在银行以贷款为主的资产结构中，居民按揭贷款一直被视为高收益、低风险的优质资产。根据央行数据，截至2021年末，银行业个人住房按揭贷款余额为38万亿元左右，调查发现，仅6家国有大行、9家股份制银行个人住房贷款余额已经超过32万亿元。相比不良贷款逐渐暴露的对公业务，国有大型银行的个人住房贷款资产质量去年普遍提升，但渤海银行、平安银行、民生银行等个贷规模增速较高的银行，不良率已有明显抬头的趋势。
有业内人士表示，断供频发如果不能及时解决，不仅拖累银行按揭资产质量，而且可能进一步加剧开发贷逾期风险。
据广发证券估计，目前估算行业停工面积约为行业施工面积97亿平方米的5%左右（较高估口径），总量约为5亿平方米。按照1万元/平方米资产价格测算，对应资产价值5万亿元，若都是已售项目、平均首付比例60%，则对应2万亿元按揭贷款。
克而瑞统计称，截至2021年末，24个重点城市延期交付项目占去年销售面积的比重约为10%。
天风证券则测算，悲观假设下，如果全国延期交付项目占比为5%-10%，对应销售金额9100亿元-18200亿元。按照央行数据，新房按揭贷款发放额占新建商品住宅销售额的比值长期稳定在38%-42%之间。在40%的中性假设下，对应按揭潜在断供规模为3600亿元-7300亿元，占2021年一季度按揭贷款余额比重的0.9%至1.9%，整体来看难以构成系统性冲击。
烂尾和断供频发，对消费者购房信心已经造成较大冲击。中信证券地产分析师陈聪团队认为，当前化解烂尾楼、保障交付是恢复需求端信心的关键。
中国社科院世界经济与政冶研究所副所长张斌表示，如果无法靠市场自身解决，则需要外部力量的适当介入，否则对购房者、金融机构和房地产行业将是多输局面。
人民银行金融稳定局局长孙天琦在7月13日的发布会上表示，面对当前错综复杂的国际国内经济金融形势，金融管理部门必须对各类金融风险保持高度警惕，进一步打好防范化解金融风险的提前量，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。其一便是进一步提高微观审慎监管有效性，持续强化金融业行为监管，以及消费者和投资者保护工作。 亓宁
全国多地烂尾楼盘业主联合强制断供引发热议。外界在关注按揭合理性、银行对预售资金监管有无失责的同时，对后续风险暴露的担忧也逐渐增多。
目前，网络上流传出来的断供项目已有约150个，涉及河南、湖南、河北等至少20个地区。业内人士普遍认为，“烂尾”“断供”均属于地产行业下行周期暴露出来的问题，难免对银行带来直接和间接的风险冲击，但尚不构成系统性冲击。
楼盘烂尾，银行有无责任
据不完全统计，目前全国范围内出现断供的楼盘在150个左右，覆盖河南、湖南、江西、河北、广西、山东等约20个省份、近70个市（区）。其中，中国恒大、阳光城以及泰禾、融创、佳兆业等已经出现债务“暴雷”企业旗下项目居多，烂尾项目集中在二三四线城市，但深圳、上海、苏州、武汉、南京等一线或强二线城市个别楼盘也出现联名断供。
各地业主的诉求比较接近，大都是希望开发商尽快复工、交房，否则将强制停还按揭贷款。除了指出开发商、地方住建监管部门等主体责任外，有业主在文件中指控，银行作为贷款方也存在“三宗罪”：第一是违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；第二是将按揭贷款资金违规划入非监管账户；第三是未积极履行资金监管方义务，导致预售资金支出不明。
以郑州名门翠园业主联合签名发布的《强制停贷告知书》为例，业主表示，在房屋预售过程中，多家银行作为贷款银行，均存在不同程度违规发放贷款、未积极履行资金监管义务的行为。
虽然这些说法尚需更多证据进一步佐证，但外界对银行的责任质疑不在少数。
关于按揭贷款发放的条件，央行曾在2003年发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其中提到，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
不过，华东某银行内部人士表示，过去银行发放按揭贷款主要关注的是楼盘是否取得预售证，而核定是否具备预售条件的发证部门是地方政府的房地产行政管理部门，一般是当地住房和城乡规划建设局。
调查发现，自去年下半年地产调控收紧之后，随着部分开发商“暴雷”，银行在按揭贷款额度紧张情况下，往往选择尚有开发贷尚未还清的优质开发商楼盘发放贷款，以此减轻开发商资金紧张进而造成的逾期风险。
预售资金监管方面，作为我国商品房预售制度的产物，主要由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，要求开发商必须将预售资金存入银行专用监管账户，且只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
自2021年下半年以来，对预售资金的监管也随着行业调控经历了由紧到松，随后在保交楼背景下再次收紧的过程。综合机构观点，虽然商品房预售制度有《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》为基本监管框架，但对于预售资金的监管很长时间以来没有统一且明确的规定，各地因城施策成为常态，地区之间差异较大。
对于银行在其中的作用，据业内人士介绍，因为政策不统一、银行与开发商所受监管不同等因素，往往存在较大的自由空间。安信证券曾结合60大城市的预售资金监管制度对比分析称，政策规定不明确、提取基数过高、提取比例过高、提取节奏不合理是普遍问题。其中在政策规定方面，包括监管账户开设范围、监管基数、监管比例、提取节点不明确，而对于“监管部门”也未明确指出是监管银行还是地方行政主管部门，对于一般监管资金（相对“重点监管资金”）“申请提取”通过的条件也较为模糊。
前述华东某银行内部人士认为，预售资金监管制度虽然不断完善，但因为执行细节很难实时监控，加上制度落地需要时间且有一定难度，在当前地价、房价下行过程中难免不会出现问题。
恢复购房者信心是关键
断供除了对购房者自身征信的影响，银行的资产质量也引人担忧。
在银行以贷款为主的资产结构中，居民按揭贷款一直被视为高收益、低风险的优质资产。根据央行数据，截至2021年末，银行业个人住房按揭贷款余额为38万亿元左右，调查发现，仅6家国有大行、9家股份制银行个人住房贷款余额已经超过32万亿元。相比不良贷款逐渐暴露的对公业务，国有大型银行的个人住房贷款资产质量去年普遍提升，但渤海银行、平安银行、民生银行等个贷规模增速较高的银行，不良率已有明显抬头的趋势。
有业内人士表示，断供频发如果不能及时解决，不仅拖累银行按揭资产质量，而且可能进一步加剧开发贷逾期风险。
据广发证券估计，目前估算行业停工面积约为行业施工面积97亿平方米的5%左右（较高估口径），总量约为5亿平方米。按照1万元/平方米资产价格测算，对应资产价值5万亿元，若都是已售项目、平均首付比例60%，则对应2万亿元按揭贷款。
克而瑞统计称，截至2021年末，24个重点城市延期交付项目占去年销售面积的比重约为10%。
天风证券则测算，悲观假设下，如果全国延期交付项目占比为5%-10%，对应销售金额9100亿元-18200亿元。按照央行数据，新房按揭贷款发放额占新建商品住宅销售额的比值长期稳定在38%-42%之间。在40%的中性假设下，对应按揭潜在断供规模为3600亿元-7300亿元，占2021年一季度按揭贷款余额比重的0.9%至1.9%，整体来看难以构成系统性冲击。
烂尾和断供频发，对消费者购房信心已经造成较大冲击。中信证券地产分析师陈聪团队认为，当前化解烂尾楼、保障交付是恢复需求端信心的关键。
中国社科院世界经济与政冶研究所副所长张斌表示，如果无法靠市场自身解决，则需要外部力量的适当介入，否则对购房者、金融机构和房地产行业将是多输局面。
人民银行金融稳定局局长孙天琦在7月13日的发布会上表示，面对当前错综复杂的国际国内经济金融形势，金融管理部门必须对各类金融风险保持高度警惕，进一步打好防范化解金融风险的提前量，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。其一便是进一步提高微观审慎监管有效性，持续强化金融业行为监管，以及消费者和投资者保护工作。 亓宁