呼声高涨
银行会调整存量房贷利率吗
2024年06月11日
字数：2232
近日，多地响应房贷新政，将首付比例和房贷利率的优惠提至新高度。随之而来，新增房贷与存量房贷间利差扩大，网友们“降存量”的呼声渐起。存量房贷会不会下降？作为政策实施的“执行者”，银行该如何管理存量房贷风险并维护客户利益？
“5·17”新政后，全国多数城市首套房贷利率应声而落，普遍降至3.1%—3.5%区间，这股“降息潮”为购房者入市减负，同时也引发了存量房贷用户的期待。近期，关于存量房贷是否下调的讨论声势逐渐壮大，对此，多家银行表示，“目前未有下调存量房贷的相关举措”，更有银行人士坦言，若下调将对银行息差带来更大的压力。
多地房贷利率持续走低
在政策“吹风”下，从一线城市到二三线城市，房贷利率普遍滑落至历史低位。调查发现，一线城市中，除了北京地区之外，上海市、广州市、深圳市三地房贷利率已下调至低位。
如作为首个官宣调整的一线城市，根据上海市优化住房信贷政策，调整后，该地区首套住房5年期以上房贷利率下限为3.5%，最低首付款比例调整为不低于20%，未调整前上海市首套房贷利率为3.85%；二套房贷款利率降为3.9%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区继续实行差异化政策，房贷利率降为3.7%。
此外，吉林省、甘肃省、江西省、福建省、山西省、海南省、陕西省、湖北省、云南省、河北省、浙江省、江苏省、安徽省在内的多个省份纷纷官宣全面取消首套、二套房贷利率下限。天津地区一家国有大行个贷中心负责人表示，目前该地执行首套房贷利率为LPR-50BP，二套房贷利率为LPR-5BP。
5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局连发三项重磅政策，其中提到，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
房贷新政“三箭齐发”后，各地纷纷响应，降首付、调利率举措遍地开花。在传播星球App联合创始人付学军看来，未来房贷政策动态调整的趋势将是逐步市场化。随着房地产市场的逐步恢复，未来房贷利率将更多取决于市场供求关系和政策环境。
存量房贷下调呼声再起
随着新发房贷利率的下行，随之而来的是新增房贷与存量房贷间的利差也进一步扩大，关于存量房贷利率是否将再次下调的讨论也日益热烈。
小艾也是众多存量房贷客户之一，本轮利率优惠落地后，她所在城市的首、二套房贷款利率下限分别降至3.25%和3.75%。2022年初，小艾买下了第一套房子，彼时的贷款利率为6.15%，经过去年存量首套房贷利率下调后，她的月供少了不少，目前的年化利率是4.2%，但仍高于此次调整后的二套房贷款利率，较最新的首套房贷利率下限则相差近1个百分点。“以等额本息还款方式粗略估算，如果可以按照当前最低利率还款，大约可以少支出近30万元利息。”小艾表示。
因此，不少存量房贷借款人眼下讨论最多的便是：“存量房贷利率何时能再降？”日前，有市民就调整优化个人住房贷款利率下限咨询“深圳12345热线”。深圳市明确：执行原政策，透露出存量房贷利率保持不变的信号。
“对于存量房贷利率下调的呼声是市场机制的正常反应。”付学军认为，存量房贷是在过去的市场环境下签订的，而当前市场环境已经发生了变化。尤其是在当前房地产市场逐渐恢复的情况下，下调存量房贷利率，有助于降低购房者的负担，进一步刺激房地产市场的复苏。然而，下调存量房贷利率并非易事。首先，需要考虑到银行的盈利压力，存量房贷已经产生了利息收入，再次下调利率将直接影响银行的净息差。
动力与压力
作为政策实施的“执行者”，对于银行而言，存量房贷利率的调整如何兼顾好“因城施策”、公平性以及自身利润都是需要考虑的重点问题。
对于存量房贷利率下调的可能性，北京地区多家国有大行、股份制银行、地方城商行、农商行总行人士均表示，“目前未有下调存量房贷的相关举措”。
从银行运营的实践角度，一位城商行内部人士介绍，存量房贷利率调整一方面需要监管政策，另一方面，也需要结合实际利率、银行息差等情况决定。目前从房贷政策导向来看，监管是希望通过出台相关政策刺激刚性住房需求，更多倾向于增量房贷，存量房贷此前已调整过，在目前银行息差下行的情况下，存量房贷下调相对较难，若存量房贷利率再度下调，银行则需要依靠其他业务填补这部分利润收入，或减少相关业务的成本。
在当前银行息差收窄的背景下，存量房贷利率的进一步下调无疑会压缩银行的利润空间。继去年末首度跌破1.7%关口后，一季度商业银行净息差下滑趋势仍未得到缓解。国家金融监督管理总局数据显示，2024年一季度商业银行净息差为1.54%，较上年末减少0.15个百分点。
星图金融研究院副院长薛洪言表示，大型银行房贷占比较高，若再次下调存量房贷利率，将对银行息差稳定性带来更大压力。短期来看，除非再次出现大规模的提前还贷潮，否则单独调降存量房贷利率的可能性不大。
存量房贷利率的调整并非银行单方面可以决定，而是依赖于监管政策的指导和支持，若进行下调，银行需要通过优化资产配置、提高其他业务的盈利能力或降低成本来弥补损失。
付学军建议，对于存量房贷利率的调整，银行应该根据市场环境和贷款者的实际情况，灵活调整贷款产品结构和定价策略。对于一些偿债能力较低的贷款者，可以适当延长贷款期限或提供更加优惠的利率条件；而对于偿债能力较强的贷款者，可以采取更加市场化的定价策略。
存量房贷是否进一步下调还有待观察，不过为了给购房者“减负”，已有银行在部分地区针对存量房贷客户推出先息后本还贷方式，减轻购房者压力。 宗禾
“5·17”新政后，全国多数城市首套房贷利率应声而落，普遍降至3.1%—3.5%区间，这股“降息潮”为购房者入市减负，同时也引发了存量房贷用户的期待。近期，关于存量房贷是否下调的讨论声势逐渐壮大，对此，多家银行表示，“目前未有下调存量房贷的相关举措”，更有银行人士坦言，若下调将对银行息差带来更大的压力。
多地房贷利率持续走低
在政策“吹风”下，从一线城市到二三线城市，房贷利率普遍滑落至历史低位。调查发现，一线城市中，除了北京地区之外，上海市、广州市、深圳市三地房贷利率已下调至低位。
如作为首个官宣调整的一线城市，根据上海市优化住房信贷政策，调整后，该地区首套住房5年期以上房贷利率下限为3.5%，最低首付款比例调整为不低于20%，未调整前上海市首套房贷利率为3.85%；二套房贷款利率降为3.9%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区继续实行差异化政策，房贷利率降为3.7%。
此外，吉林省、甘肃省、江西省、福建省、山西省、海南省、陕西省、湖北省、云南省、河北省、浙江省、江苏省、安徽省在内的多个省份纷纷官宣全面取消首套、二套房贷利率下限。天津地区一家国有大行个贷中心负责人表示，目前该地执行首套房贷利率为LPR-50BP，二套房贷利率为LPR-5BP。
5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局连发三项重磅政策，其中提到，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
房贷新政“三箭齐发”后，各地纷纷响应，降首付、调利率举措遍地开花。在传播星球App联合创始人付学军看来，未来房贷政策动态调整的趋势将是逐步市场化。随着房地产市场的逐步恢复，未来房贷利率将更多取决于市场供求关系和政策环境。
存量房贷下调呼声再起
随着新发房贷利率的下行，随之而来的是新增房贷与存量房贷间的利差也进一步扩大，关于存量房贷利率是否将再次下调的讨论也日益热烈。
小艾也是众多存量房贷客户之一，本轮利率优惠落地后，她所在城市的首、二套房贷款利率下限分别降至3.25%和3.75%。2022年初，小艾买下了第一套房子，彼时的贷款利率为6.15%，经过去年存量首套房贷利率下调后，她的月供少了不少，目前的年化利率是4.2%，但仍高于此次调整后的二套房贷款利率，较最新的首套房贷利率下限则相差近1个百分点。“以等额本息还款方式粗略估算，如果可以按照当前最低利率还款，大约可以少支出近30万元利息。”小艾表示。
因此，不少存量房贷借款人眼下讨论最多的便是：“存量房贷利率何时能再降？”日前，有市民就调整优化个人住房贷款利率下限咨询“深圳12345热线”。深圳市明确：执行原政策，透露出存量房贷利率保持不变的信号。
“对于存量房贷利率下调的呼声是市场机制的正常反应。”付学军认为，存量房贷是在过去的市场环境下签订的，而当前市场环境已经发生了变化。尤其是在当前房地产市场逐渐恢复的情况下，下调存量房贷利率，有助于降低购房者的负担，进一步刺激房地产市场的复苏。然而，下调存量房贷利率并非易事。首先，需要考虑到银行的盈利压力，存量房贷已经产生了利息收入，再次下调利率将直接影响银行的净息差。
动力与压力
作为政策实施的“执行者”，对于银行而言，存量房贷利率的调整如何兼顾好“因城施策”、公平性以及自身利润都是需要考虑的重点问题。
对于存量房贷利率下调的可能性，北京地区多家国有大行、股份制银行、地方城商行、农商行总行人士均表示，“目前未有下调存量房贷的相关举措”。
从银行运营的实践角度，一位城商行内部人士介绍，存量房贷利率调整一方面需要监管政策，另一方面，也需要结合实际利率、银行息差等情况决定。目前从房贷政策导向来看，监管是希望通过出台相关政策刺激刚性住房需求，更多倾向于增量房贷，存量房贷此前已调整过，在目前银行息差下行的情况下，存量房贷下调相对较难，若存量房贷利率再度下调，银行则需要依靠其他业务填补这部分利润收入，或减少相关业务的成本。
在当前银行息差收窄的背景下，存量房贷利率的进一步下调无疑会压缩银行的利润空间。继去年末首度跌破1.7%关口后，一季度商业银行净息差下滑趋势仍未得到缓解。国家金融监督管理总局数据显示，2024年一季度商业银行净息差为1.54%，较上年末减少0.15个百分点。
星图金融研究院副院长薛洪言表示，大型银行房贷占比较高，若再次下调存量房贷利率，将对银行息差稳定性带来更大压力。短期来看，除非再次出现大规模的提前还贷潮，否则单独调降存量房贷利率的可能性不大。
存量房贷利率的调整并非银行单方面可以决定，而是依赖于监管政策的指导和支持，若进行下调，银行需要通过优化资产配置、提高其他业务的盈利能力或降低成本来弥补损失。
付学军建议，对于存量房贷利率的调整，银行应该根据市场环境和贷款者的实际情况，灵活调整贷款产品结构和定价策略。对于一些偿债能力较低的贷款者，可以适当延长贷款期限或提供更加优惠的利率条件；而对于偿债能力较强的贷款者，可以采取更加市场化的定价策略。
存量房贷是否进一步下调还有待观察，不过为了给购房者“减负”，已有银行在部分地区针对存量房贷客户推出先息后本还贷方式，减轻购房者压力。 宗禾
