房贷“商转公”多地开花
2025年07月07日
字数：2391
本报综合报道 近期，多地出台“商转公”的相关政策，引起广泛关注。
为减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，广州市住房公积金管理中心近日公布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿，以下简称“《办法》”）。同在近日，海南省住房公积金管理局也拟增加个人住房贷款“商转公”业务模式。
那么，全国已有30多个城市支持房贷“商转公”，未来会有更多城市跟进吗？“商转公”对房地产市场有何影响？
多地密集推进“商转公”
住房公积金政策的调整，一直都是房地产市场政策优化的主要方向之一。
中指研究院数据显示，今年上半年，多地调整、优化住房公积金政策，至少出台了150余条相关措施，其中包括支持住房公积金异地互认等。
据易居研究院统计，目前在各地常见的住房公积金政策主要有四大类，分别为缴存政策、购房政策、租房政策和资金管理类政策，这些政策包括提高贷款额度、扩大使用范围、支持跨城贷款或提取、降低公积金贷款利率等。
“商转公”即将商业银行贷款利息转换为公积金利息。
今年以来，已有深圳、重庆、武汉、合肥等近30个城市和地区密集推进“商转公”。
7月1日，海南省住房公积金管理局发布《海南省个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理办法（征求意见稿）》。根据《征求意见稿》，海南省住房公积金缴存职工可将尚未结清的个人住房商业贷款转为住房公积金贷款，贷款方式分为“带押直转”和“自筹结清”两种，灵活满足不同购房者的需求。
7月2日，广州住房公积金管理中心发布关于公开征求《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）意见的公告。公告拟明确，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动“商转公”贷款。
按照广州市正在征求意见的楼市贷款新政，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时，启动商转公贷款；达到85%及以上时，可以采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；达到90%及以上时，暂停“商转公”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这项政策一旦实施，最直接的作用就是降低购房人的月供负担。
那么，若“商转公”政策真正实施，购房者还房贷的成本究竟能降低多少呢？
比如，若一位购房者在广州有剩余本金100万元、贷款剩余期限20年、利率3.0%的商业住房贷款，采用等额本息还款方式，则目前每月月供约为5546元。
如果成功转为公积金贷款，按照广州现行的首套房住房公积金贷款利率2.6%计算，同样100万元贷款、20年等额本息还款，每月月供约为5348元。
也就是说，100万元商业贷款转为住房公积金贷款后，每月可减少约198元月供，一年可节省约2376元，20年累计可节省47520元。
当前广大购房人对于这个成本比较敏感，在公积金贷款利率比商业贷款利率整体上要低一个百分点左右的情况下，这个政策的普惠性是很突出的，最大的好处就是能够降低住房消费的成本。其次，因为这两年公积金缴存范围不断地扩大，公积金池子水位不断上升，包括广州在内大部分城市公积金的个贷率，也就是公积金贷款除以公积金缴存的余额普遍低于85%这个警戒线。在这种情况下，通过这个政策能够盘活普惠的金融资源，最大程度地发挥它的效力。
在传统刺激政策效果有限的背景下，住房公积金政策成为地方政府可利用的重要手段之一。
在LPR保持稳定的当下，“商转公”政策成为地方政府可自主操作的有效降成本方式。以广州为例，目前5年以上首套个人住房公积金贷款利率为2.6%，而商业贷款利率约为3.0%，存在一定利差。通过“商转公”，购房者能直接享受到利率差带来的实惠，这比单纯等待LPR下调更具针对性和可操作性。
核心在于减轻房贷压力
李宇嘉认为，商贷转为纯住房公积金贷款的诉求一直较强，但此前未能实施。近期，纾困政策开始转向，从传统的刺激转向促消费、惠民生、降成本。在住房回归居住属性、一般商品属性或大宗消费品属性后，刚需和刚改主导市场，且对价格、购房成本较为敏感。同时，近期住房政策转向普通消费品促销导向，如各地举办的各种展销会、以旧换新，国补覆盖，城市更新补短板等，商转公也属于此序列。
苏商银行高级研究员杜娟表示，“商转公”旨在为未用足公积金贷款的购房人群，降低其房贷利息成本。目前来看，有一些申请要求，例如广东省要求在公积金个人住房贷款率低于75%时启动“商转公”贷款，当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，当个贷率达到90%及以上时暂停。且各地对于住房公积金可贷款上限都有一定规定。对于银行住房贷款来说有一定影响，但影响规模有限。
业内人士指出，这一政策的主要方式是让符合条件的购房者将利率相对较高的商业贷款转为利率更低的公积金贷款，核心在于减轻购房者房贷压力。
从更高层面看，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，广州市计划推出的“商转公贷款”政策，更体现了促消费的政策考量。因为购房者每个月的还贷成本减少了，那么他的可支配收入情况就会改善，这个可以用于支持商业零售消费等，所以说要从更高的层面去理解这个政策对整个宏观经济和社会消费方面的积极作用。
李宇嘉表示，此前购房群体中，有相当一部分是通过纯商贷购房的，如2017年市场火热时，许多楼盘不接受公积金贷款。如今，一些城市允许“商转公”，这部分人群便可申请。这一政策具有明显的降成本、促消费意图。
李宇嘉表示，国家的政策导向已经从原来的纾困房地产市场转向促消费、惠民生的角度，也就是说在住房转为一般消费品、大宗消费品的情况下，所有围绕住房的政策都应该转向合理的消费支持。这就需要普惠金融更大力度支撑这个市场，所以未来更多的城市会加入。
展望下半年，58安居客研究院院长张波预计，房地产市场将在分化中不断调整优化，延续修复态势。从政策端来看，为缓解有效需求不足问题，一方面，部分城市或进一步放宽限购、限贷政策，加大对多孩家庭、新市民等群体的购房支持力度；另一方面，预计供给端也将加快保障性住房建设，推动老旧小区改造与城市更新，优化土地供应结构等，进而促进房地产市场平稳健康发展。
为减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，广州市住房公积金管理中心近日公布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿，以下简称“《办法》”）。同在近日，海南省住房公积金管理局也拟增加个人住房贷款“商转公”业务模式。
那么，全国已有30多个城市支持房贷“商转公”，未来会有更多城市跟进吗？“商转公”对房地产市场有何影响？
多地密集推进“商转公”
住房公积金政策的调整，一直都是房地产市场政策优化的主要方向之一。
中指研究院数据显示，今年上半年，多地调整、优化住房公积金政策，至少出台了150余条相关措施，其中包括支持住房公积金异地互认等。
据易居研究院统计，目前在各地常见的住房公积金政策主要有四大类，分别为缴存政策、购房政策、租房政策和资金管理类政策，这些政策包括提高贷款额度、扩大使用范围、支持跨城贷款或提取、降低公积金贷款利率等。
“商转公”即将商业银行贷款利息转换为公积金利息。
今年以来，已有深圳、重庆、武汉、合肥等近30个城市和地区密集推进“商转公”。
7月1日，海南省住房公积金管理局发布《海南省个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理办法（征求意见稿）》。根据《征求意见稿》，海南省住房公积金缴存职工可将尚未结清的个人住房商业贷款转为住房公积金贷款，贷款方式分为“带押直转”和“自筹结清”两种，灵活满足不同购房者的需求。
7月2日，广州住房公积金管理中心发布关于公开征求《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）意见的公告。公告拟明确，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动“商转公”贷款。
按照广州市正在征求意见的楼市贷款新政，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时，启动商转公贷款；达到85%及以上时，可以采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；达到90%及以上时，暂停“商转公”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这项政策一旦实施，最直接的作用就是降低购房人的月供负担。
那么，若“商转公”政策真正实施，购房者还房贷的成本究竟能降低多少呢？
比如，若一位购房者在广州有剩余本金100万元、贷款剩余期限20年、利率3.0%的商业住房贷款，采用等额本息还款方式，则目前每月月供约为5546元。
如果成功转为公积金贷款，按照广州现行的首套房住房公积金贷款利率2.6%计算，同样100万元贷款、20年等额本息还款，每月月供约为5348元。
也就是说，100万元商业贷款转为住房公积金贷款后，每月可减少约198元月供，一年可节省约2376元，20年累计可节省47520元。
当前广大购房人对于这个成本比较敏感，在公积金贷款利率比商业贷款利率整体上要低一个百分点左右的情况下，这个政策的普惠性是很突出的，最大的好处就是能够降低住房消费的成本。其次，因为这两年公积金缴存范围不断地扩大，公积金池子水位不断上升，包括广州在内大部分城市公积金的个贷率，也就是公积金贷款除以公积金缴存的余额普遍低于85%这个警戒线。在这种情况下，通过这个政策能够盘活普惠的金融资源，最大程度地发挥它的效力。
在传统刺激政策效果有限的背景下，住房公积金政策成为地方政府可利用的重要手段之一。
在LPR保持稳定的当下，“商转公”政策成为地方政府可自主操作的有效降成本方式。以广州为例，目前5年以上首套个人住房公积金贷款利率为2.6%，而商业贷款利率约为3.0%，存在一定利差。通过“商转公”，购房者能直接享受到利率差带来的实惠，这比单纯等待LPR下调更具针对性和可操作性。
核心在于减轻房贷压力
李宇嘉认为，商贷转为纯住房公积金贷款的诉求一直较强，但此前未能实施。近期，纾困政策开始转向，从传统的刺激转向促消费、惠民生、降成本。在住房回归居住属性、一般商品属性或大宗消费品属性后，刚需和刚改主导市场，且对价格、购房成本较为敏感。同时，近期住房政策转向普通消费品促销导向，如各地举办的各种展销会、以旧换新，国补覆盖，城市更新补短板等，商转公也属于此序列。
苏商银行高级研究员杜娟表示，“商转公”旨在为未用足公积金贷款的购房人群，降低其房贷利息成本。目前来看，有一些申请要求，例如广东省要求在公积金个人住房贷款率低于75%时启动“商转公”贷款，当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，当个贷率达到90%及以上时暂停。且各地对于住房公积金可贷款上限都有一定规定。对于银行住房贷款来说有一定影响，但影响规模有限。
业内人士指出，这一政策的主要方式是让符合条件的购房者将利率相对较高的商业贷款转为利率更低的公积金贷款，核心在于减轻购房者房贷压力。
从更高层面看，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，广州市计划推出的“商转公贷款”政策，更体现了促消费的政策考量。因为购房者每个月的还贷成本减少了，那么他的可支配收入情况就会改善，这个可以用于支持商业零售消费等，所以说要从更高的层面去理解这个政策对整个宏观经济和社会消费方面的积极作用。
李宇嘉表示，此前购房群体中，有相当一部分是通过纯商贷购房的，如2017年市场火热时，许多楼盘不接受公积金贷款。如今，一些城市允许“商转公”，这部分人群便可申请。这一政策具有明显的降成本、促消费意图。
李宇嘉表示，国家的政策导向已经从原来的纾困房地产市场转向促消费、惠民生的角度，也就是说在住房转为一般消费品、大宗消费品的情况下，所有围绕住房的政策都应该转向合理的消费支持。这就需要普惠金融更大力度支撑这个市场，所以未来更多的城市会加入。
展望下半年，58安居客研究院院长张波预计，房地产市场将在分化中不断调整优化，延续修复态势。从政策端来看，为缓解有效需求不足问题，一方面，部分城市或进一步放宽限购、限贷政策，加大对多孩家庭、新市民等群体的购房支持力度；另一方面，预计供给端也将加快保障性住房建设，推动老旧小区改造与城市更新，优化土地供应结构等，进而促进房地产市场平稳健康发展。
