本报综合报道 7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行，指出我国城镇化正从快速增长转向稳定发展，城市发展从增量扩张转向存量提质增效。会议部署了七项重点任务，包括构建房地产发展新模式、推进城中村和危旧房改造等。
　　其中，“城市更新”首次被写入中央城市工作会议的总体要求，“以推进城市更新为重要抓手”这一新提法，也进一步明确了当前和今后一段时期城市发展的重要方向。
　　在此背景下，房地产行业或迎来新的发展机遇和方向：从“盖新房”向“改老城”转变，从“扩规模”向“提品质”升级，各项重点任务不断落实也将为房企参与推动城市高质量发展提供新机会。
　　城中村和危旧房改造稳步推进
　　在房地产领域，会议提出，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。
　　58安居客研究院院长张波表示，“加快构建房地产发展新模式”这一表述，延续了当前房地产调控的政策主线，并在实施路径上更强调供需双向改革。结合本次会议强调的“以推进城市更新为重要抓手”，这意味着，未来一方面要强化供给端优化，并在改造过程中同步推进低效用地再开发，提升城市空间利用效率；另一方面，城市更新也会对房地产需求端形成刺激，并通过货币化安置等手段直接增加购房需求。
　　梳理发现，自去年9月份中共中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”以来，住房和城乡建设部部长倪虹此前介绍，据有关调查，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村有170万套；全国城市需要改造的危旧房有50万套。对此，住房和城乡建设部于去年10月份明确提出，要通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
　　随着去年11月份城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市，倪虹于今年3月份再次表示，要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。
　　在城中村改造过程中，房票安置模式可谓重要抓手。据中指监测数据，今年以来，已有超过20个地区优化房票政策。
　　中指研究院政策研究总监陈文静表示，今年以来，各地不断加大房票安置力度，促进住房需求进入市场，部分城市取得较好效果。本次会议进一步强调“稳步推进城中村和危旧房改造”，意味着城中村和危旧房改造将成为未来城市工作的重点内容。可以预期，未来随着城中村和危旧房改造的稳步推进，房票安置政策或将继续完善，相关举措有望在促进房地产市场止跌回稳中发挥更大作用。
　　城市更新成为城市发展重要方向
　　会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。
　　在多位业内人士看来，相应地，城市发展的重点也需从过去的“快速扩张”转向以“城市更新”为主的内涵式发展。
　　陈文静表示，此次会议在总体要求中强调要“以推进城市更新为重要抓手”，表明城市更新在城市发展中的重要性明显提升。
　　“此次会议将进一步强化地方政府对城市更新的重视程度，也有利于放大城市更新在稳投资、扩内需方面的作用，未来相关部门有望落地更多配套政策，地方政府也将深入探索适合当地发展的城市更新模式。在此过程中，政府有望完善相关举措，鼓励多元主体参与，政策加持将为企业参与城市更新释放新机遇。”陈文静说。
　　“会议对于城镇化转入稳定发展期的定调，意味着（城市发展）告别大拆大建，迎来基础设施补短板，不动产更新提升和新增培育并举的新阶段。”中信证券在研报中表示。
　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，总体目标的提出旨在告别外延式土地开发，让房地产发展模式更加侧重于内涵式发展。他表示：一是城市各片区内部空间、功能、服务等调整或完善，改进效率，比如调整建筑物或土地用途、低效或零星土地资源盘活和整合、原有空间植入新业态（比如文旅）等，即通过更新释放存量空间，这是城市建设的宝贵增量；二是老旧小区、城中村改造、旧商业或工业区赋能，补齐安全、公共设施等短板，降低居住消费成本，提升居住消费欲望和潜力，房地产转向存量盘活，房企转向服务业。
　　房地产行业迎来新发展时期
　　与此同时，在房地产行业深度调整的背景下，城市更新有望成为行业新增长动力。
　　“从过去‘拿地盖房卖房’的单一路径，转向深耕城市空间、提升人居质量的复杂系统工程，城市更新为房地产企业提供了新的市场空间。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，在此背景下，城市更新将成为头部房企重塑核心竞争力、实现“第二增长曲线”的重要抓手。
　　与此同时，城市更新亦释放出更多稀缺的核心区域地块，进一步满足改善性居住需求。
　　公开资料显示，近日，国家发展改革委下达中央预算内投资城市更新专项资金800亿元，以支持各地城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等项目建设。此前，中央财政计划补助超过200亿元，支持20个城市实施城市更新行动。
　　“随着城市更新上升为政策重点，预计未来将有更多城市加快步伐，通过对接高端制造、数字城市等新产业形态，推动城市功能重塑和产业升级。”同策研究院研究总监宋红卫表示，未来某种程度上，城市更新的推进节奏和实施质量，将直接影响一座城市高质量发展的进程，也对房企在更新能力、运营能力以及与多方协同治理的能力提出了更高要求。
　　值得注意的是，东北证券指出，当前的城市更新工作，与过去“棚改”模式存在本质区别。上轮棚改伴随着房价上涨预期、土地财政依赖度高、房企扩表拿地激进等，如今房价暂未完全企稳、地方财政收入更加多元、房企拿地回归理性，增量扩张模式已不再适用。
　　张波认为，房企下一步竞争焦点转向绿色科技、运营能力和区域深耕。
　　在最重要的资金问题上，财通证券则表示，城市更新的资金来源主要有四类，中央财政、地方财政、金融机构和其他社会资本。当前，地方政府投资主导作用较强，未来规范和创新多元投融资方式是努力的方向。
　　该机构认为，城市更新能带来诸多机会。分行业看，房地产开发行业集中度将有所提高、模式需转换；同时，可拉动新型建材需求增长，建筑装饰行业迎来大量存量房改造需求，物管企业也迎来拓展业务的机会。
　　李宇嘉表示，推进城市更新对家居家电、装饰装修、建筑建材、租赁等领域的带动都很强，这是房地产回归民生、大宗消费的体现，依托其产业链条长、带动性强的特征，能激活的消费需求很大，也是其支柱地位的体现。