住房租赁市场开启法治新篇章
2025年09月16日
字数：2392
9 月 15 日，《住房租赁条例》正式施行，从多个维度全面规范住房租赁活动，不仅有助于稳定租赁关系、促进市场健康发展，更为加快建立“租购并举”的住房制度提供重要支撑。
本报综合报道 “串串房”“隔断房”；“高收低租”“提灯定损”……不少有过租房经历的人，遇到过各式各样的烦心事。
9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行。作为我国首部专门针对住房租赁的行政法规，它的落地，将推动住房租赁市场迈向法治化、规范化新阶段，为加快建立租购并举的住房制度、推动实现“住有所居”提供有力的法治支撑。
《条例》对住房租赁各相关主体行为有哪些要求？对住房租赁市场会产生哪些影响？《条例》颁行后，具体规则如何落地？
涉及2.6亿租房人口的利益
“一天跑三四趟看房，结果没有一套和中介描述相符，时间精力全白费了。”在北京工作的刘女士提起此前的租房经历，仍满是无奈。据了解，她遇到的“虚假房源”问题，并非个例。有的租客签完合同后发现，约定由中介维修的家电坏了迟迟得不到处理；有的租约到期想续租，房东却以“收回房屋”为由拒绝，转头就把房子租给他人；还有的合同未明确费用分摊，后续水电费、物业费等纠纷不断。
随着城镇化进程加速和人口流动常态化，我国租房群体持续扩大。据《2025 中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，全国租房人口已接近2.6亿，在北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口比例更是超过40%。
“住房租赁市场快速发展的同时，供需不平衡、管理机制不完善等问题逐渐凸显，成为制约租购并举住房制度落地见效的瓶颈。”北京海润天睿（郑州）律师事务所律师冷长剑表示，此前市场规范多依赖民法典、城市房地产管理法等通用法律，缺乏国家层面专项法规，难以精准应对租赁市场特有问题。
住房和城乡建设部有关负责人也坦言，当前住房租赁市场还存在诸多待解难题：市场秩序不规范，租赁双方合法权益保障不充分；供给主体以个人为主，专业化机构占比低；部分经纪机构存在房源信息虚假、收费不透明等问题；监管力度仍需强化。“制定专门行政法规，正是为了更有力地规范市场、引导发展，为住房租赁市场高质量发展保驾护航。”
精准“亮剑”租房市场乱象
《条例》对哪些麻烦事儿“对症下药”？
一方面，聚焦用于出租的住房。
比如租客们常吐槽的“串串房”，也就是将旧房子或毛坯房，以极低成本装修后出租的房子。这类房屋装修质量差，通常有甲醛，严重影响租户健康。对此，《条例》明确，用于出租的住房，应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。
还有“隔断房”，这在一些大城市内较为常见，一些房东为了多收租，将住房“隔断”为几个房间，或出租一些不适宜居住的空间，存在较大安全隐患。从9月15日起，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。
再如虚假房源，《条例》规定，住房租赁企业发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整；发布虚假或误导性房源信息的，处2万元以上10万元以下罚款。
另一方面，聚焦房屋签约环节。
租客们普遍关注的无故扣押金、租金不透明、房东不签合同等问题，在新规中都有涉及。
“《条例》相关规定涵盖租赁前、租赁后两个环节。”北京链家研究院分析师王一帆表示。在租赁前阶段，《条例》从合同签订、备案及资金监管等环节明确了规则，为租赁关系奠定了合规基础，包括细化了押金的相关规定，要求租赁合同必须明确押金数额、返还时间及扣减情形，禁止无正当理由扣减；在租赁后阶段，通过明确权责边界和监管手段，提升租赁体验的“安全感”“透明度”。
房东的权益也将得到更好保障。过去在租赁过程中，一些租客擅自改装房屋结构，或当起二房东并私自转租房源，从中赚取差价。《条例》提出规范：不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线等。
“同时保护出租人和承租人的权益，才能推动租赁行业、租赁关系稳定，助推租赁市场健康发展。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
促进实现“住有所居、租有宜居”
《条例》施行后，具体规则如何落地、市场将迎来哪些变化，成为各方关注的焦点。
“以前租房遇到纠纷，没有统一法律依据，只能双方扯皮。现在条例明确了权利义务，就像给租赁行为加了‘安全阀’。”家中有两套住房对外出租的李伟，道出了不少房东的期待。
围绕市场监管，住房和城乡建设部有关负责人介绍，《条例》将从三方面强化全流程管理：一是制定并公布住房租赁合同、经纪服务合同示范文本，规范合同内容；二是要求设区的市级以上地方政府建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息，保障租金透明；三是推动房产管理部门搭建住房租赁管理服务平台，并与相关部门实现信息共享，提升监管效率。同时，住房租赁行业组织也需加强自律，共同维护市场秩序。
业内人士分析，《条例》加强了对住房租赁市场的全流程监管，将明显促进住房租赁市场健康发展。“短期内，部分依赖‘隔断房’‘资金池’的中小租赁企业可能因为合规成本上升而退出市场，房源可能因此向头部企业集中；长期看，将推动租金透明化、提升居住安全感，租赁市场将从‘野蛮生长’迈向规范发展，进而实现‘住有所居、租有宜居’的目标。”王一帆表示。
在李宇嘉看来，《条例》实施后，可能会促进一些租金较低的非住宅租赁房源、二房东筹集房源、“隔断房”等退出市场，导致部分区域租金波动，低收入群体租赁选择减少。对此，要加大保障性租赁住房供给，同时加大规划、用地、融资、税费等扶持，积极盘活存量房源，增加市场供应。
“长远看，《条例》的实施有利于保障各方权益，将提升租房意愿，提高房屋租赁的稳定性，让租赁现金流趋于稳定，从而激励市场主体积极投资住房租赁。这有利于促进房地产开发企业从增量向存量、从建设到运营的转型，对行业新模式的构建有积极意义。”李宇嘉称。
本报综合报道 “串串房”“隔断房”；“高收低租”“提灯定损”……不少有过租房经历的人，遇到过各式各样的烦心事。
9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行。作为我国首部专门针对住房租赁的行政法规，它的落地，将推动住房租赁市场迈向法治化、规范化新阶段，为加快建立租购并举的住房制度、推动实现“住有所居”提供有力的法治支撑。
《条例》对住房租赁各相关主体行为有哪些要求？对住房租赁市场会产生哪些影响？《条例》颁行后，具体规则如何落地？
涉及2.6亿租房人口的利益
“一天跑三四趟看房，结果没有一套和中介描述相符，时间精力全白费了。”在北京工作的刘女士提起此前的租房经历，仍满是无奈。据了解，她遇到的“虚假房源”问题，并非个例。有的租客签完合同后发现，约定由中介维修的家电坏了迟迟得不到处理；有的租约到期想续租，房东却以“收回房屋”为由拒绝，转头就把房子租给他人；还有的合同未明确费用分摊，后续水电费、物业费等纠纷不断。
随着城镇化进程加速和人口流动常态化，我国租房群体持续扩大。据《2025 中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，全国租房人口已接近2.6亿，在北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口比例更是超过40%。
“住房租赁市场快速发展的同时，供需不平衡、管理机制不完善等问题逐渐凸显，成为制约租购并举住房制度落地见效的瓶颈。”北京海润天睿（郑州）律师事务所律师冷长剑表示，此前市场规范多依赖民法典、城市房地产管理法等通用法律，缺乏国家层面专项法规，难以精准应对租赁市场特有问题。
住房和城乡建设部有关负责人也坦言，当前住房租赁市场还存在诸多待解难题：市场秩序不规范，租赁双方合法权益保障不充分；供给主体以个人为主，专业化机构占比低；部分经纪机构存在房源信息虚假、收费不透明等问题；监管力度仍需强化。“制定专门行政法规，正是为了更有力地规范市场、引导发展，为住房租赁市场高质量发展保驾护航。”
精准“亮剑”租房市场乱象
《条例》对哪些麻烦事儿“对症下药”？
一方面，聚焦用于出租的住房。
比如租客们常吐槽的“串串房”，也就是将旧房子或毛坯房，以极低成本装修后出租的房子。这类房屋装修质量差，通常有甲醛，严重影响租户健康。对此，《条例》明确，用于出租的住房，应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。
还有“隔断房”，这在一些大城市内较为常见，一些房东为了多收租，将住房“隔断”为几个房间，或出租一些不适宜居住的空间，存在较大安全隐患。从9月15日起，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。
再如虚假房源，《条例》规定，住房租赁企业发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整；发布虚假或误导性房源信息的，处2万元以上10万元以下罚款。
另一方面，聚焦房屋签约环节。
租客们普遍关注的无故扣押金、租金不透明、房东不签合同等问题，在新规中都有涉及。
“《条例》相关规定涵盖租赁前、租赁后两个环节。”北京链家研究院分析师王一帆表示。在租赁前阶段，《条例》从合同签订、备案及资金监管等环节明确了规则，为租赁关系奠定了合规基础，包括细化了押金的相关规定，要求租赁合同必须明确押金数额、返还时间及扣减情形，禁止无正当理由扣减；在租赁后阶段，通过明确权责边界和监管手段，提升租赁体验的“安全感”“透明度”。
房东的权益也将得到更好保障。过去在租赁过程中，一些租客擅自改装房屋结构，或当起二房东并私自转租房源，从中赚取差价。《条例》提出规范：不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线等。
“同时保护出租人和承租人的权益，才能推动租赁行业、租赁关系稳定，助推租赁市场健康发展。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
促进实现“住有所居、租有宜居”
《条例》施行后，具体规则如何落地、市场将迎来哪些变化，成为各方关注的焦点。
“以前租房遇到纠纷，没有统一法律依据，只能双方扯皮。现在条例明确了权利义务，就像给租赁行为加了‘安全阀’。”家中有两套住房对外出租的李伟，道出了不少房东的期待。
围绕市场监管，住房和城乡建设部有关负责人介绍，《条例》将从三方面强化全流程管理：一是制定并公布住房租赁合同、经纪服务合同示范文本，规范合同内容；二是要求设区的市级以上地方政府建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息，保障租金透明；三是推动房产管理部门搭建住房租赁管理服务平台，并与相关部门实现信息共享，提升监管效率。同时，住房租赁行业组织也需加强自律，共同维护市场秩序。
业内人士分析，《条例》加强了对住房租赁市场的全流程监管，将明显促进住房租赁市场健康发展。“短期内，部分依赖‘隔断房’‘资金池’的中小租赁企业可能因为合规成本上升而退出市场，房源可能因此向头部企业集中；长期看，将推动租金透明化、提升居住安全感，租赁市场将从‘野蛮生长’迈向规范发展，进而实现‘住有所居、租有宜居’的目标。”王一帆表示。
在李宇嘉看来，《条例》实施后，可能会促进一些租金较低的非住宅租赁房源、二房东筹集房源、“隔断房”等退出市场，导致部分区域租金波动，低收入群体租赁选择减少。对此，要加大保障性租赁住房供给，同时加大规划、用地、融资、税费等扶持，积极盘活存量房源，增加市场供应。
“长远看，《条例》的实施有利于保障各方权益，将提升租房意愿，提高房屋租赁的稳定性，让租赁现金流趋于稳定，从而激励市场主体积极投资住房租赁。这有利于促进房地产开发企业从增量向存量、从建设到运营的转型，对行业新模式的构建有积极意义。”李宇嘉称。
