楼市传统销售旺季“银十”落幕，全国市场呈现显著分化格局：长沙凭借政策精准发力与刚性需求支撑，实现企稳修复；上海、深圳则受供应收缩与观望情绪叠加影响，旺季成色不足。整体来看，“核心城市分化加剧、房企业绩冷暖不均”成为当前楼市最鲜明的特征。
　　长沙：政策托底激活需求
　　今年“金九银十”期间，长沙新房市场活跃度较去年同期明显提升，市场从调整低谷逐步走出。贝壳研究院监测数据显示，9月1日至10月27日，长沙新房客户登记报备量同比上升17%，客户带看量同比增长18%，成交量保持平稳运行，呈现“看房意愿增强、成交节奏放缓”的阶段性特征，标志着市场已步入企稳修复通道。
　　真实居住需求成为市场主导力量，投机性需求持续退潮。贝壳长沙站新房总经理李焱兵表示，当前购房群体以三类为主：追求高性价比的刚需群体、注重居住品质的改善型购房者，以及为子女做置业规划的父母群体。这部分群体的购房逻辑已从“单纯关注价格”转向“品质优先”，热门板块配套、合规优化产品、品牌房企背书及优质物业服务成为楼盘热销的核心要素。部分项目借节点推出定向促销活动，有效加速了库存去化。
　　政策组合拳为市场注入关键动能。今年8月，长沙推出“以旧换新”购房补贴政策，明确出售自有住房后12个月内购买新建商品住房的，可按新房成交总价的1%申领补贴，单套最高补贴3万元。该政策叠加此前全面放开的限购措施、历史低位的首付比例与房贷利率，以及人才购房、多子女家庭置业、公积金贷款额度提升等配套福利，形成了覆盖全需求层次的购房成本减免体系。
　　李焱兵认为，对于有真实居住需求的购房者而言，年末政策红利集中释放期构成“机会窗口期”。目前贝壳长沙站已启动“11.11贝壳新房节”，联合品牌开发商推出一批特价房源与专属服务。
　　上海：供需双弱拖累旺季
　　上海楼市“银十”表现不及“金九”，供应与成交同步下滑。
　　上海中原地产市场研究部数据显示，10月上海新建商品住宅成交面积39.8万平方米，环比减少27.0%；新房供应42.3万平方米，环比下降33.0%，当月入市的33个楼盘中，仅14个项目推盘量超过100套，房企推盘积极性偏低。
　　“10月上半月受中秋国庆双节影响，新房单周成交量最低仅4万余平方米，不足平时正常水平的三分之一。”上海中原地产市场研究部资深分析师卢文曦表示，尽管节后成交量逐步回升，但月末未出现传统“翘尾”行情，最后一周成交总量不足10万平方米，拖累全月表现。
　　二手房市场降温态势更为明显。上海市房地产交易中心“网上房地产”数据显示，10月上海二手房（含车位、商业）累计成交18483套，环比下滑9.83%，同比减少24.17%，创下今年3月以来的月度成交新低。成交节奏呈现“先抑后扬但力度不足”的特征，全月仅3个交易日单日成交量突破1000套，上半月日均成交仅418.93套。链家上海区域门店经纪人透露，当前二手房市场仍以“以价换量”为主，房东议价空间有所收窄，部分房源需经过多次调价才能达成交易。
　　年末冲刺与长期转型并行
　　受国庆中秋长假、高性价比房源减少及置业意愿低迷等多重因素影响，深圳楼市“银十”呈现量价齐跌态势。深圳贝壳研究院数据显示，10月深圳新房住宅网签量环比下降14.1%，二手住宅网签量环比下滑7.7%，市场整体活跃度较上月回落。
　　对于多数房企来说，“金九银十”过后，并不意味着喘息机会的到来。一方面，大部分房企仍处在去库存周期中，在销售端发力仍是现阶段的重要任务。另一方面，按照财务结算节点，每年的最后两个月将是真正的业绩冲刺期。据了解，10月下旬以来，多家房企召开内部会议，布局今年年末的销售及回款等工作。在这些会议上，“冲刺”“攻坚”成为高频词。
　　对此，中指研究院企业研究总监刘水表示，短期来看，重点城市有望加大供应力度以冲刺年度销售目标，对市场形成一定支撑。但当前渐进式政策放松尚难以完全打破市场负向循环，需中央层面多措并举、系统发力，才能推动市场实现止跌回稳。克而瑞研究中心预判，11月新房成交绝对量或延续低位波动，受2024年同期高基数影响，同比降幅可能进一步扩大。
　　对于长期市场走向，业内普遍认为，“十五五”规划提出的“推动房地产高质量发展”明确了行业转型方向，完善房地产基础制度、增加改善性住房供给、提升房屋建设品质将成为核心发力点。从城市层面看，长沙等人口持续流入、政策支持精准的城市，有望持续受益于真实住房需求释放；上海、深圳等热点城市则需更长时间消化市场观望情绪，供需两端的深度调整仍将持续一段时间。 宗 禾