11月6日，北京市大兴区瀛海镇集体经营性用地试点项目“泊寓院儿旧宫芯社区”正式开业。
　　作为建设银行与万科集团联合成立的“建万基金”在北京落地的首个集体用地保障性租赁住房项目，其不仅为新市民、新青年提供了1505套高性价比租住选择，更以“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，为租购并举住房制度深化提供了可复制的行业样本。保租房供给再添新动力
　　“泊寓院儿旧宫芯社区”的落地，源于大兴区作为全国集体经营性建设用地入市改革试点的政策红利。该项目所在的瀛海镇，是首批试点区域之一，从集体经营性用地成功交易到转化为保障性租赁住房投入使用，全程跑通了集体土地住房租赁入市的实施路径，更打通了“投融建管退”经营性不动产商业模式的完整闭环。
　　该项目位于大兴区旧宫镇，毗邻南五环，距离地铁亦庄线旧宫站直线距离约1.5公里，总建筑面积约6.5万平方米，分南、北两个地块共8栋楼。2023年，“建万基金”完成对该地块的收购后，委托万科进行建设与运营，最终打造出涵盖开间、一居室、二居室和三居室的多样化户型产品，几乎能满足全年龄段租房人群的生活需求。与周边同地段、同类型房源相比，该社区作为保障性租赁住房，租金仅为九折，具备显著的性价比优势。
　　在硬件配套上，社区实现了家具家电配备齐全，让租户实现“拎包入住”。同时，社区内规划了健身房、自习室、洗衣房、台球室、乒乓球室、匹克球场等丰富的公共活动空间，为租户打造家门口的一站式休闲生活场景，全方位提升租住体验。北京泊寓负责人表示，项目的核心目标是为新市民、新青年提供优质且稳定的租住服务，助力其在城市扎根。破解行业存量与盈利痛点
　　当前，我国城市发展已从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段，中央到地方出台一系列政策支持存量资产盘活。但在租购并举不断深化的大背景下，存量盘活低效、盈利模式模糊仍是住房租赁行业的核心痛点。
　　多位行业人士认为，万科泊寓的实践恰恰提供了有效的破局方案，其核心突破在于构建了“存量激活+服务增值+资本闭环”的三维可持续路径。
　　在存量激活方面，万科作为最早布局租赁住宅业务的企业之一，率先跑通“由售改租”“非居改保”等多种创新发展模式。通过对城市低效存量资源的高效盘活，不仅助力实现住房资源的优化配置，更响应了集体用地入市流转的政策导向，促进农村土地资源合理配置与高效利用。此次旧宫芯社区项目，正是集体经营性用地这一“沉睡”资产转化为优质租赁住房的典型案例。
　　服务增值则是万科泊寓保持竞争力的关键。依托标准化服务体系与智慧化管理方案，万科泊寓持续提升租住体验，强化租户黏性。公开数据显示，截至目前，万科泊寓在全国共运营管理租赁住房28万间，累计开业突破20万间，出租率接近95%，已成为全国最大的集中式公寓提供商，业务规模、效率、纳保量均保持行业第一，并于2023年10月实现成本法的整体盈利。
　　资本闭环的构建为业务可持续发展提供了金融支撑。万科通过探索资产证券化等创新金融工具，借助RE⁃ITs、Pre-REITs基金等方式打通资产退出通道，既为公司贡献了稳定现金流，也为行业探索了可持续的盈利模式。业内人士分析，这种“投融建管退”的完整商业模式，让万科租赁住宅业务从单纯的运营服务，升级为全链条价值创造，业务模式愈发清晰，有望赢得更广阔的发展空间。
　　作为国内最早落地实践租购并举的房地产企业，万科旗下泊寓长期占据国内住房租赁领域的龙头地位。除了在北京的实践，万科泊寓还在合肥、武汉、苏州等多个城市，与属地国资平台开展深度合作，达成数个中大型租赁社区的运营服务协议，将成熟的运营模式与地方资源相结合，扩大租购并举政策的落地成效。
　　一位住房租赁行业人士表示，经历十余年的探索发展，万科租赁住宅业务已逐渐“长大成人”，其形成的可复制、可推广的模式，正在为整个行业注入确定性。
　　在业内人士看来，万科泊寓的实践既有效增加了保障性租赁住房供给，缓解了新市民、新青年的租房压力，又通过盘活集体用地等存量资产，促进了城乡资源的高效利用，更以可持续的盈利模式推动住房租赁行业从“规模扩张”向“质量提升”转型。在租购并举住房制度加快建立的大背景下，这种兼顾政策响应、市场需求与行业发展的实践，具有重要的示范意义。 宗 汴