本报综合报道 一套市场估价约200万元的房产，在第三方拍卖平台以150万元成交，买家并非普通房东，而是直接与银行完成交易。近期，这样的“捡漏”案例正在增多。农业银行、建设银行等多家银行及地方农信系统，通过阿里资产、京东等线上平台批量挂牌银行“直供房”，部分房源价格较市场价低25%，单家银行在售标的超2000套。
　　这一现象背后，是金融机构不良资产处置从“被动清收”向“主动管理”的深刻转型，银行、消费金融公司等机构正通过多元化路径加速风险出清。
　　批量挂牌规模激增
　　银行“直供房”并非新生事物，却是近期市场关注度飙升的热点。这些房源本质上是银行不良贷款处置的产物，当企业或个人无力偿还贷款时，银行通过司法程序或协议方式收回抵押房产，完成债权剥离后以产权人身份直接出售。
　　从供应规模看，地方城商行与农信系统成为绝对主力。京东资产平台数据显示，截至11月10日，兰州银行2025年挂牌直售房产标的达1779个，较2024年的1130个大幅增长；吉林银行挂牌房产超2000套，天津银行接近1300套。农信系统的供给更为集中，2024年上半年以来，四川农信系统在主流平台挂牌的房产标的超2.5万个，辽宁农信系统累计挂牌1.1万个，涵盖住宅、商业及办公用房等多种类型。
　　价格优势是银行“直供房”最显著的吸引力。广东云浮农商行上线的一处住房，起拍价低至8.02万元；兰州农商行9月底成交的兰州市城关区125平方米抵债房产，成交价151万元，而同小区同户型中介挂牌价在180万至220万元之间；齐齐哈尔农商行部分住宅起拍价仅9.9万元。为加速变现，银行普遍采取低价策略，部分房源经多次流拍后还会进一步下调价格，部分标的最终成交价较市场价低两成以上。
　　这类特殊房源的产生主要有两种途径：一是司法拍卖流拍后的“以物抵债”，某股份制银行挂牌的云南省安宁市房产及土地，曾经历司法拍卖流拍，银行以1.3亿元抵债金额取得产权后，以4200万元起拍价折价处置；二是银行通过司法程序主动取得，兰州农商行在抚顺新区育才壹品小区的200多套住宅，因开发商欠款2.94亿元，经法院强制执行后过户至银行名下对外出售。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这一趋势反映出银行不良资产处置策略的转变，从传统的ToB批量处置模式，逐步转向ToB与ToC并重，通过直接对接消费者提升处置效率。
　　对比法拍房优势凸显
　　在银行“直售房产”兴起的同时，传统法拍房市场正面临去化难题。数据显示，2025年三季度法拍房清仓率仅为28.5%，即成交数量占挂牌总量的比例不足三成。过去法拍房因不受限购政策影响具备一定市场空间，但随着各地限购放开，其价格优势不再突出，去化难度进一步加大。
　　相较之下，银行“直供房”在产权确定性和交易安全性上优势显著。多位银行业人士表示，银行“直供房”的产权已归属银行，前期已完成债权债务剥离，有效规避了法拍房常见的民间借贷、长期租约等潜在隐患。某城商行特资部人士透露，银行会对“直供房”进行三轮产权核查，隐性租约、二次抵押等问题都会提前剥离，相当于为购房者过滤了一遍风险。
　　价格机制的差异也让银行“直供房”更具吸引力。广州某房产中介公司店长介绍，法拍房依赖竞价模式，有时会出现越拍越贵的情况，而银行“直供房”定价更为平稳，且折价力度明确，购房者可提前预判成本。
　　不过，潜在风险仍需警惕。李宇嘉提醒，尽管产权瑕疵问题已解决，但原债务人可能仍实际占用房产，如出租或家人居住等，甚至存在其他债务纠纷，清退环节仍存在不确定性。此外，购房者还需核实房屋性质、实地查看房屋现状，明确交易税费等细节，避免后期出现成本超支或入住障碍。
　　对于市场而言，银行“直供房”的批量入市，既为购房者提供了新的选择，也让部分优质抵债资产重新进入流通领域，成为房地产市场供给的补充渠道。某不便具名的地产分析人士表示，这类房源的交易属于正常住房消费现象，购房者需做足功课才能真正实现“捡漏”。
　　金融机构加速风险出清
　　银行“直供房”的激增，本质上是金融机构应对不良资产压力的主动选择。2025年中报显示，上市银行按揭不良率整体上行，部分银行上升幅度超过20个基点；个人经营贷不良率同样呈上升趋势，部分银行增幅超30个基点。虽然按揭不良率绝对水平仍处可控区间，但不良资产处置的紧迫性显著提升。
　　而传统处置模式已难以适应市场变化。某城商行贷后管理人员透露，以往不良房产处置周期长达2—3年，而直售模式可将处置周期压缩至半年内，部分房源变现速度更快。在法拍房去化受阻的背景下，银行转向直接对接C端消费者，既能提升处置效率，也能提高债权回收率。
　　这种转型并非银行业独有，消费金融公司、汽车金融公司等非银机构也在加大不良资产出清力度。银登中心官网显示，今年以来，中银消费金融、中信消费金融、蚂蚁消费金融等持牌机构密集转让不良资产包，其中中银消费金融已推出82期转让项目，接近去年全年总量。这些转让资产普遍呈现“定价偏低、逾期时间短”的特点，旨在通过适度折价实现快速出清。
　　汽车金融领域则形成了“内部处理+外部协作”的处置模式。部分汽车金融公司开始在银登网转让不良资产，同时依托厂家回购协议等外部资源提升处置效率。业内人士解释，汽车金融不良资产手续繁杂、交易成本高，通过厂家回购等方式可简化流程，提高处置效率。
　　上海市建纬律师事务所邹翊表示，银行直接售房、消费金融公司批量转让不良资产包，都是对债权实现规则的合规运用，集中处置有助于快速释放风险、盘活信贷资源，但需注意流程的合法性与透明度。
　　从银行“直供房”的批量入市到各类金融机构的不良资产转让提速，一场覆盖银行、消费金融、汽车金融等领域的风险出清行动正在持续推进。这一现象既是房地产市场调整期的必然反应，也是金融机构处置能力从“被动清收”向“主动管理”升级的体现。
　　对于金融机构而言，差异化的处置路径不仅能降低不良率、回笼资金，更能优化资产负债结构；对于购房者和市场而言，价格优惠、产权清晰的房源为消费提供了新选择，也让沉淀资产重新焕发活力。
　　未来，随着不良资产处置市场化、多元化程度不断提升，银行“直供房”或将成为房产市场的常态化供给渠道，而金融机构在风险防控与资产盘活之间的平衡艺术，也将成为行业高质量发展的关键。