转型向“数”房地产开辟新赛道
2025年11月25日
字数：2245
土地红利渐退，数智化转型早已告别口号。近年来，数智化在房地产行业加速渗透，空间效率、能源效率、组织效率、服务者效率等核心诉求，正倒逼企业提速转型。
本报综合报道 新质生产力浪潮席卷之下，房地产行业正加速告别规模扩张的旧周期，迈入以数智化重构价值的新发展阶段。住建部《2025智能家居发展白皮书》给出明确信号：截至2025年6月，全国新建住宅智能系统配置率已达42.3%，较2022年大幅增长28个百分点，北上广深等一线城市新建商品住宅智能系统覆盖率更是突破80%，数智化已成为衡量居住品质与行业竞争力的核心指标。
行业发展逻辑已转变
目前，房地产行业正经历深刻的发展逻辑转变。传统模式下，企业多依赖大规模土地开发、高负债融资和快速周转等方式实现增长，对运营管理投入相对不足，在市场波动中易面临资金链断裂或资产贬值风险。2023年起，房地产行业逐步摒弃“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”模式，进入以“大运营、大资管、大服务”为标志的运营管理时代，而数智化已成为新旧动能转换的核心引擎。
中国社会科学院学部委员、原副院长高培勇认为：“发展新质生产力的主战场是经营主体，关键在于构建与之相适应的生产关系。”当前商业地产领域仍面临增量投资萎缩、同质化竞争加剧、空置率攀升等挑战，叠加消费需求向多元化、碎片化升级的趋势，行业业绩分化的分水岭愈发明显。以2025年上半年数据为例，华润万象生活、龙湖集团等头部企业凭借突出的运营能力和数字化优势实现稳健增长，而部分过度依赖关联方或运营乏力的企业，则遭遇收入下滑与出租率下降的双重压力。
转型赛道上头部房企先行
在数智化转型的赛道上，头部房企率先发力，通过技术与业务的深度融合打造核心竞争力，形成了一批可复制、可推广的实践范式。
其中，越秀集团的多业态协同转型成效显著。在克而瑞发布的“2025中国房地产数字力测评榜单”中，越秀地产斩获“中国房企数字力第4”，旗下越秀商管跻身商企数字力第6、越秀服务位列物企数字力第9，科创板块越创智数闯入不动产科技企业TOP20，全集团共拿下14项数字化大奖，获奖数量居所有参选企业首位。
华润系企业同样展现出强劲的数字化动力。华润万象生活2022—2024年研发投入持续增长，分别达1.31亿元、1.5亿元及1.77亿元。2025上半年，其商业航道门店管理系统在营项目覆盖率100%，“良贾”小程序租户端覆盖率98%，完成AI应用开发平台私有化部署，通过数字化交易平台试点夯实数据资产。
龙湖集团则聚焦智能建造领域的突破，旗下龙智造引入建筑机器人、BIM技术等创新手段，依托子公司千丁数科的技术优势，实现了房屋交付周期缩短与建造成本降低的双重成效，推动行业从“建造”向“智造”转型。
已从单点突破迈向全域渗透
调查发现，数智化转型已从单点突破迈向全域渗透，在投资决策、建造、营销、运营、服务等全产业链环节形成赋能闭环，成为房企提升效率、优化体验的核心支撑。
例如，在智能建造与设计领域，技术应用显著提升效率与质量。其中，龙湖集团的实践颇具代表性，其在建造环节应用“龙智设计”，通过“5M虚拟建造”技术，使龙湖东安天街项目从设计到拿证仅用90天，较行业平均时间提前170天，设计变更率低至0.5%，远低于同类型项目水平。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，工程管理智能化是房企转型的重要方向，AI技术的深度应用正在重构企业核心竞争力。
在商业模式创新方面，贝好家通过数据驱动的C2M模式，正在构建房地产开发新模式。这种模式实现了从“生产导向”到“用户导向”的根本性转变，让用户能够参与从设计到建造的全过程。这种创新模式正在改变传统的房地产开发逻辑，推动行业向更加个性化、定制化的方向发展。
此外，运营管理的数字化能有效降低成本、提升效能。如，越秀服务的“悦智检”系统覆盖八大物业品质管理场景，实现“信息告警—单推送—闭环验证”全流程自动化；其冷站智控平台通过设备协同联动控制，显著降低能耗；龙湖集团在运营环节运用“AI慧眼”实现24小时自动巡检，单项目每日节省人工巡检3.6小时，垃圾清运响应效率显著提升。
观点指数研究院指出，通过大数据分析优化业态布局、利用物联网实现全面监控，已成为头部企业提升项目坪效的关键手段。
政策助力行业加速转型
随着“十五五”规划对科技自立自强、产业升级的重点部署，以及人工智能、量子信息等重大科技项目的推进，房地产数智化转型将进入更深层次的发展阶段。
政策层面，智能建造相关技术标准陆续出台。重庆、四川联合发布《川渝地区住房城乡建设领域建筑机器人与智能施工装备选用目录》，明确40余款建筑机器人的适用场景和应用要点；北京、天津、河北共同编制发布《建筑工程智能建造技术规程》，为京津冀地区智能建造标准化应用提供支撑。
产业体系构建加速推进。武汉、深圳、佛山等地建立产业链工作机制，加速上下游企业聚集融合。佛山建筑机器人应用示范区以1家“链主”龙头企业、3家应用企业、8家协同企业组成产业集群，牵动上下游超20家研发、生产、培训、应用企业，2024年销售额超5000万元。
清华大学土木水利学院院长吴璟表示，行业数智化转型仍需持续发力。调研显示，尽管超半数房产企业已制定数字化转型战略，40%的企业设立专门数字化部门，但转型成效与预期尚有差距。仅少数企业能实现可量化的运营效率提升，大部分企业缺乏数字化效益评估体系。
吴璟提醒，数智化转型不是简单的技术叠加，它要求企业从组织文化、业务协同、数据能力等底层维度，重构适应数字时代的核心竞争力。当房产企业不再把转型视为IT部门的工作，而是作为全员参与的战略工程，才能真正完成从传统开发商到数智化不动产运营商的转变，在高质量发展的新赛道上实现可持续增长。
本报综合报道 新质生产力浪潮席卷之下，房地产行业正加速告别规模扩张的旧周期，迈入以数智化重构价值的新发展阶段。住建部《2025智能家居发展白皮书》给出明确信号：截至2025年6月，全国新建住宅智能系统配置率已达42.3%，较2022年大幅增长28个百分点，北上广深等一线城市新建商品住宅智能系统覆盖率更是突破80%，数智化已成为衡量居住品质与行业竞争力的核心指标。
行业发展逻辑已转变
目前，房地产行业正经历深刻的发展逻辑转变。传统模式下，企业多依赖大规模土地开发、高负债融资和快速周转等方式实现增长，对运营管理投入相对不足，在市场波动中易面临资金链断裂或资产贬值风险。2023年起，房地产行业逐步摒弃“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”模式，进入以“大运营、大资管、大服务”为标志的运营管理时代，而数智化已成为新旧动能转换的核心引擎。
中国社会科学院学部委员、原副院长高培勇认为：“发展新质生产力的主战场是经营主体，关键在于构建与之相适应的生产关系。”当前商业地产领域仍面临增量投资萎缩、同质化竞争加剧、空置率攀升等挑战，叠加消费需求向多元化、碎片化升级的趋势，行业业绩分化的分水岭愈发明显。以2025年上半年数据为例，华润万象生活、龙湖集团等头部企业凭借突出的运营能力和数字化优势实现稳健增长，而部分过度依赖关联方或运营乏力的企业，则遭遇收入下滑与出租率下降的双重压力。
转型赛道上头部房企先行
在数智化转型的赛道上，头部房企率先发力，通过技术与业务的深度融合打造核心竞争力，形成了一批可复制、可推广的实践范式。
其中，越秀集团的多业态协同转型成效显著。在克而瑞发布的“2025中国房地产数字力测评榜单”中，越秀地产斩获“中国房企数字力第4”，旗下越秀商管跻身商企数字力第6、越秀服务位列物企数字力第9，科创板块越创智数闯入不动产科技企业TOP20，全集团共拿下14项数字化大奖，获奖数量居所有参选企业首位。
华润系企业同样展现出强劲的数字化动力。华润万象生活2022—2024年研发投入持续增长，分别达1.31亿元、1.5亿元及1.77亿元。2025上半年，其商业航道门店管理系统在营项目覆盖率100%，“良贾”小程序租户端覆盖率98%，完成AI应用开发平台私有化部署，通过数字化交易平台试点夯实数据资产。
龙湖集团则聚焦智能建造领域的突破，旗下龙智造引入建筑机器人、BIM技术等创新手段，依托子公司千丁数科的技术优势，实现了房屋交付周期缩短与建造成本降低的双重成效，推动行业从“建造”向“智造”转型。
已从单点突破迈向全域渗透
调查发现，数智化转型已从单点突破迈向全域渗透，在投资决策、建造、营销、运营、服务等全产业链环节形成赋能闭环，成为房企提升效率、优化体验的核心支撑。
例如，在智能建造与设计领域，技术应用显著提升效率与质量。其中，龙湖集团的实践颇具代表性，其在建造环节应用“龙智设计”，通过“5M虚拟建造”技术，使龙湖东安天街项目从设计到拿证仅用90天，较行业平均时间提前170天，设计变更率低至0.5%，远低于同类型项目水平。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，工程管理智能化是房企转型的重要方向，AI技术的深度应用正在重构企业核心竞争力。
在商业模式创新方面，贝好家通过数据驱动的C2M模式，正在构建房地产开发新模式。这种模式实现了从“生产导向”到“用户导向”的根本性转变，让用户能够参与从设计到建造的全过程。这种创新模式正在改变传统的房地产开发逻辑，推动行业向更加个性化、定制化的方向发展。
此外，运营管理的数字化能有效降低成本、提升效能。如，越秀服务的“悦智检”系统覆盖八大物业品质管理场景，实现“信息告警—单推送—闭环验证”全流程自动化；其冷站智控平台通过设备协同联动控制，显著降低能耗；龙湖集团在运营环节运用“AI慧眼”实现24小时自动巡检，单项目每日节省人工巡检3.6小时，垃圾清运响应效率显著提升。
观点指数研究院指出，通过大数据分析优化业态布局、利用物联网实现全面监控，已成为头部企业提升项目坪效的关键手段。
政策助力行业加速转型
随着“十五五”规划对科技自立自强、产业升级的重点部署，以及人工智能、量子信息等重大科技项目的推进，房地产数智化转型将进入更深层次的发展阶段。
政策层面，智能建造相关技术标准陆续出台。重庆、四川联合发布《川渝地区住房城乡建设领域建筑机器人与智能施工装备选用目录》，明确40余款建筑机器人的适用场景和应用要点；北京、天津、河北共同编制发布《建筑工程智能建造技术规程》，为京津冀地区智能建造标准化应用提供支撑。
产业体系构建加速推进。武汉、深圳、佛山等地建立产业链工作机制，加速上下游企业聚集融合。佛山建筑机器人应用示范区以1家“链主”龙头企业、3家应用企业、8家协同企业组成产业集群，牵动上下游超20家研发、生产、培训、应用企业，2024年销售额超5000万元。
清华大学土木水利学院院长吴璟表示，行业数智化转型仍需持续发力。调研显示，尽管超半数房产企业已制定数字化转型战略，40%的企业设立专门数字化部门，但转型成效与预期尚有差距。仅少数企业能实现可量化的运营效率提升，大部分企业缺乏数字化效益评估体系。
吴璟提醒，数智化转型不是简单的技术叠加，它要求企业从组织文化、业务协同、数据能力等底层维度，重构适应数字时代的核心竞争力。当房产企业不再把转型视为IT部门的工作，而是作为全员参与的战略工程，才能真正完成从传统开发商到数智化不动产运营商的转变，在高质量发展的新赛道上实现可持续增长。
