商业不动产REITs试点启动
2025年12月09日
字数：2238
业内人士认为，公募REITs试点启动至今已历5个年头，成效有目共睹，在“十五五”规划开局之际启动商业不动产REITs试点，将进一步发挥REITs市场功能，更有效盘活存量资产。
本报综合报道 近日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），明确商业不动产REITs（不动产投资信托基金）的产品定义、注册运营要求、机构责任及监管框架，标志着我国公募REITs市场在基础设施领域探索五年后，正式向商业不动产领域扩容。
划定试点全流程规范
据了解，《征求意见稿》共八条内容，覆盖商业不动产REITs从产品定义到监管责任的全运作链条，为试点开展划定清晰规范，确保操作有章可循。
在产品定义上，《征求意见稿》明确商业不动产REITs是“通过投资商业不动产资产支持证券获取不动产所有权或经营权，运营管理以获取租金、收费等稳定现金流，并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公募证券投资基金”，既贴合REITs核心属性，又突出商业不动产的资产特性。
在主体资质方面，申请募集的基金管理人、托管人需符合《中华人民共和国证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》要求，其中基金管理人还需具备健全的商业不动产投资管理、资产运营、内控及风险管理制度，以胜任专业运营需求。
其中，资产准入标准作为核心门槛，《征求意见稿》要求拟持商业不动产需符合国家战略、发展规划及产业政策，权属清晰、范围明确、合规手续齐备，且已产生持续稳定现金流，从源头保障资产质量。
南开大学金融发展研究院院长田利辉认为，此次制度设计的亮点在于“明确边界+压实责任”，将优质商业不动产纳入公募REITs范围，精准对接写字楼、商场等存量资产盘活需求，同时在底层资产筛选、现金流要求等方面延续成熟框架，实现创新与稳健的平衡，而强化管理人主动运营责任与专业机构把关义务，也为试点平稳运行打下制度根基。
试点推出正当其时
2021年6月21日，我国首批9单公募REITs项目在沪深交易所正式上市，标志着我国基础设施公募REITs试点正式落地，为这一创新金融工具的蓬勃发展按下了启动键。
经过近五年的实践探索，我国公募RE⁃ITs市场坚持市场化、法治化方向，从无到有逐步发展成千亿级新兴市场。截至11月末，我国已上市REITs产品达77只，累计融资金额2070亿元，总市值规模突破2200亿元，达到2201亿元，为商业不动产REITs试点奠定了坚实基础。
从商业不动产领域来看，我国存量不动产规模极为庞大。中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云介绍，我国狭义商业地产（仅指代零售物业、办公物业和酒店）存量规模约为40万亿元至50万亿元，而北京大学光华管理学院REITs课题组测算显示，我国公募REITs市场空间超10万亿元，庞大的存量资产为试点提供了广阔空间。
同时，市场在商业不动产盘活领域已积累丰富实践经验。自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等优质商业项目作为底层资产的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、类REITs及持有型不动产ABS（资产支持证券化）产品发行规模近千亿元，市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理、产品机制设计等方面已形成广泛共识。加之当前商业不动产行业经历价值重估后，核心城市核心区域优质资产的出租率、租金水平等经营指标表现稳健，现金流回报稳定，在利率整体下行的市场环境下具备较强配置价值，试点推出可谓“其时已至，其势已成”。多方共赢格局显现
在业内人士看来，商业不动产REITs试点的启动，将构建起多方共赢的发展格局，引发“一子落而满盘活”的多元效应。
对实体经济而言，仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平表示，商业不动产REITs有助于将重资产转化为可流动的金融产品，不仅为优质资产持有方提供资金退出渠道，更吸引社会资本参与存量资产的盘活。同时，REITs要求底层资产具备持续盈利能力，间接促使企业提升管理效率与服务质量，推动商业地产从“开发销售”向“持有运营”模式转型，形成良性循环。
对广大投资者而言，这一产品的推出进一步丰富了投资选择，提供了兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化个人与机构投资组合，让普通投资者能低门槛参与优质商业物业投资，共享实体经济与不动产市场高质量发展的长期红利。
对资本市场而言，商业不动产REITs的加入让REITs底层资产更趋多元，有效增强市场包容性与吸引力，推动公募REITs市场加快扩容。作为直接融资工具，其能提高直接融资比重、优化社会融资结构，同时稳定收益特性可吸引保险资金、养老金等长期资金入市，为资本市场注入稳定性，促进资本与实体经济深度融合。
对房地产行业而言，当前行业处于转型关键期，通过REITs盘活存量商业不动产，可有效降低企业负债、优化现金流，助力构建“轻资产+运营”的发展新模式，激活沉淀资金投入新业务。
有业内资深人士表示，公募REITs试点启动至今已历5个年头，成效有目共睹，在“十五五”规划开局之际启动商业不动产RE⁃ITs试点，将进一步发挥REITs市场功能，更有效盘活存量资产。
据了解，目前《征求意见稿》处于公开征求意见阶段，反馈截止时间为12月27日。市场各方将围绕产品定义、资产标准等条款展开讨论并提出优化建议，证监会后续将吸收意见进一步优化《征求意见稿》，为试点顺利开展奠定制度基础。交易所方面也明确，将把好资产“入口关”，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责。
熊建平表示，我国商业不动产REITs试点的启动是资本市场深化改革的关键一步，其成功依赖于优质资产筛选、市场化运营机制和稳健的监管框架，未来需通过“试点—总结—扩容”的路径逐步完善，最终形成与国际接轨且符合国情的REITs生态体系。
本报综合报道 近日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），明确商业不动产REITs（不动产投资信托基金）的产品定义、注册运营要求、机构责任及监管框架，标志着我国公募REITs市场在基础设施领域探索五年后，正式向商业不动产领域扩容。
划定试点全流程规范
据了解，《征求意见稿》共八条内容，覆盖商业不动产REITs从产品定义到监管责任的全运作链条，为试点开展划定清晰规范，确保操作有章可循。
在产品定义上，《征求意见稿》明确商业不动产REITs是“通过投资商业不动产资产支持证券获取不动产所有权或经营权，运营管理以获取租金、收费等稳定现金流，并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公募证券投资基金”，既贴合REITs核心属性，又突出商业不动产的资产特性。
在主体资质方面，申请募集的基金管理人、托管人需符合《中华人民共和国证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》要求，其中基金管理人还需具备健全的商业不动产投资管理、资产运营、内控及风险管理制度，以胜任专业运营需求。
其中，资产准入标准作为核心门槛，《征求意见稿》要求拟持商业不动产需符合国家战略、发展规划及产业政策，权属清晰、范围明确、合规手续齐备，且已产生持续稳定现金流，从源头保障资产质量。
南开大学金融发展研究院院长田利辉认为，此次制度设计的亮点在于“明确边界+压实责任”，将优质商业不动产纳入公募REITs范围，精准对接写字楼、商场等存量资产盘活需求，同时在底层资产筛选、现金流要求等方面延续成熟框架，实现创新与稳健的平衡，而强化管理人主动运营责任与专业机构把关义务，也为试点平稳运行打下制度根基。
试点推出正当其时
2021年6月21日，我国首批9单公募REITs项目在沪深交易所正式上市，标志着我国基础设施公募REITs试点正式落地，为这一创新金融工具的蓬勃发展按下了启动键。
经过近五年的实践探索，我国公募RE⁃ITs市场坚持市场化、法治化方向，从无到有逐步发展成千亿级新兴市场。截至11月末，我国已上市REITs产品达77只，累计融资金额2070亿元，总市值规模突破2200亿元，达到2201亿元，为商业不动产REITs试点奠定了坚实基础。
从商业不动产领域来看，我国存量不动产规模极为庞大。中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云介绍，我国狭义商业地产（仅指代零售物业、办公物业和酒店）存量规模约为40万亿元至50万亿元，而北京大学光华管理学院REITs课题组测算显示，我国公募REITs市场空间超10万亿元，庞大的存量资产为试点提供了广阔空间。
同时，市场在商业不动产盘活领域已积累丰富实践经验。自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等优质商业项目作为底层资产的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、类REITs及持有型不动产ABS（资产支持证券化）产品发行规模近千亿元，市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理、产品机制设计等方面已形成广泛共识。加之当前商业不动产行业经历价值重估后，核心城市核心区域优质资产的出租率、租金水平等经营指标表现稳健，现金流回报稳定，在利率整体下行的市场环境下具备较强配置价值，试点推出可谓“其时已至，其势已成”。多方共赢格局显现
在业内人士看来，商业不动产REITs试点的启动，将构建起多方共赢的发展格局，引发“一子落而满盘活”的多元效应。
对实体经济而言，仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平表示，商业不动产REITs有助于将重资产转化为可流动的金融产品，不仅为优质资产持有方提供资金退出渠道，更吸引社会资本参与存量资产的盘活。同时，REITs要求底层资产具备持续盈利能力，间接促使企业提升管理效率与服务质量，推动商业地产从“开发销售”向“持有运营”模式转型，形成良性循环。
对广大投资者而言，这一产品的推出进一步丰富了投资选择，提供了兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化个人与机构投资组合，让普通投资者能低门槛参与优质商业物业投资，共享实体经济与不动产市场高质量发展的长期红利。
对资本市场而言，商业不动产REITs的加入让REITs底层资产更趋多元，有效增强市场包容性与吸引力，推动公募REITs市场加快扩容。作为直接融资工具，其能提高直接融资比重、优化社会融资结构，同时稳定收益特性可吸引保险资金、养老金等长期资金入市，为资本市场注入稳定性，促进资本与实体经济深度融合。
对房地产行业而言，当前行业处于转型关键期，通过REITs盘活存量商业不动产，可有效降低企业负债、优化现金流，助力构建“轻资产+运营”的发展新模式，激活沉淀资金投入新业务。
有业内资深人士表示，公募REITs试点启动至今已历5个年头，成效有目共睹，在“十五五”规划开局之际启动商业不动产RE⁃ITs试点，将进一步发挥REITs市场功能，更有效盘活存量资产。
据了解，目前《征求意见稿》处于公开征求意见阶段，反馈截止时间为12月27日。市场各方将围绕产品定义、资产标准等条款展开讨论并提出优化建议，证监会后续将吸收意见进一步优化《征求意见稿》，为试点顺利开展奠定制度基础。交易所方面也明确，将把好资产“入口关”，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责。
熊建平表示，我国商业不动产REITs试点的启动是资本市场深化改革的关键一步，其成功依赖于优质资产筛选、市场化运营机制和稳健的监管框架，未来需通过“试点—总结—扩容”的路径逐步完善，最终形成与国际接轨且符合国情的REITs生态体系。
