2025年12月24日，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（下称《通知》）。《通知》明确，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，进一步优化调整住房限购政策，放宽对“非京籍新市民”与“多子女改善家庭”的限购、金融端利率与首付双减。
　　限购政策精准松绑
　　此次新政最受关注的调整，莫过于对非京籍家庭购房门槛的梯度化优化。《通知》明确，非北京市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，需在购房之日前连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上；购买五环外商品住房的，社保或个税缴纳年限进一步放宽至1年及以上。这一调整形成了与城市功能分区相匹配的“梯度化准入”体系，也是继2024年9月、2025年8月后，北京第三次优化非京籍购房政策。
　　针对多子女家庭的住房改善需求，新政同样给出重磅支持。二孩及以上的多子女居民家庭（含京籍与非京籍），在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再购买一套商品住房。这意味着，京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房，符合条件（连续2年缴纳社保或个税）的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房。
　　58安居客研究院院长张波表示，当前北京房地产市场已呈现二手房刚需主导、新房改善提升的特征，去化难度不断增大，2025年11月二手房挂牌时长96.73天的房源同比增加25%。“新政通过降低准入门槛直接释放这两类核心需求，会带动成交节奏加快。预计北京五环外非京籍二手房带看量将会明显增加，置换需求也将同步提升。”
　　金融支持再加码
　　需求端门槛降低后，金融端同步加码支持，进一步为购房者减负，为需求释放提供坚实支撑。《通知》明确，各银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
　　据悉，当前北京首套商贷利率为3.05%，五环内二套房商贷利率为3.45%，五环外二套房商贷利率为3.25%。中指研究院政策研究总监陈文静解释，政策实施后，商业房贷利率不再有首套和二套的明确区分，具体利率可向经办银行咨询，总体上有利于降低购买二套房家庭的购房成本，促进需求释放。
　　公积金贷款政策也同步优化，借款申请人（含共同申请人）使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%。中原地产首席分析师张大伟认为，这一利好直击多子女家庭居住升级的核心痛点，叠加增购政策，将进一步带动五环内中高端改善型住宅去化。当前北京改善型市场中，144平方米以上大户型成交量同比已呈现增长态势，北五环外四居室二手房成交占比显著提升，新政将强化这一趋势。
　　供给端效率提升
　　新政并未局限于需求端刺激，而是同步针对供给端推出优化举措，通过提升行业运营效率，形成供需两端的良性互动。《通知》明确，为进一步优化营商环境，提升房地产投资效率，将通过招拍挂拿地的房地产开发项目（包括商品住宅、酒店、写字楼等）立项方式，由市区分级核准调整为区级备案。
　　张波认为，这一调整既是行政流程的优化，也能有效解决北京新房市场优质房源供给不足的问题。
　　作为一线城市的政策风向标，北京此次新政的落地，也引发了市场对上海、深圳等同类城市政策调整的强烈预期。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，预计上海或深圳将跟进调整，后续可能在限购政策上松动。
　　不过，李宇嘉也强调，尽管投资性需求基本退出，但北京、上海、深圳的核心区不太可能彻底退出限购。“这些城市的核心区资源优质、供求稳定且保值性好，若取消限购，可能因收入差距导致富裕人群集中置业，加剧不平等和对其他区域、城市的虹吸效应。” 宗 合