2025年12月30日，财政部、税务总局联合发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》（下称“新政”），明确2026年1月1日起实施调整后的个人住房销售增值税政策：个人（不含个体工商户中的一般纳税人）销售购买不足2年住房的，按3%征收率全额缴纳增值税；销售购买2年以上（含2年）住房的，免征增值税。
　　新政彰显民生温度与政策连贯性
　　据了解，此次增值税政策调整实现两大关键突破，标志着我国住房交易税费体系正式迈入全国统一、规则透明的新阶段。一方面，彻底终结2016年“营改增”以来北上广深与其他地区的政策差异，将满2年免征增值税政策全面覆盖所有城市，同时将不足2年住房销售的增值税征收率从5%大幅下调至3%，同步废止《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3相关条款。
　　以500万元成交房源为例，新政实施后不满2年销售的增值税缴纳额从23.81万元降至14.56万元，直接减少9.25万元交易成本，有效缓解了买卖双方的资金压力。
　　另一方面，政策设计兼顾税制连贯性与人性化，为过渡期交易提供清晰指引。公告明确，2026年1月1日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合新政规定即可按新政执行。某中指院分析师认为，这一安排充分体现了税收政策的连续性和人性化，能有效避免政策过渡期的市场混乱，保障交易公平，让政策衔接更平稳。
　　新政的落地恰是对当前房地产市场发展阶段的精准适配，这需结合市场运行态势具体研判。国家统计局等公开数据显示，2025年全国房地产市场延续调整态势，前11个月全国房地产开发投资同比下降15.9%，新房销售面积和销售额分别下降7.8%和11.1%。在此背景下，二手房市场的支撑作用愈发凸显，2025年重点30城二手住宅成交占新房及二手房合计成交量的比重达65%，较2024年提升4个百分点，成为市场重要稳定器。
　　但交易成本过高导致的“卖旧买新”链条受阻问题日益突出，这正是新政要解决的核心痛点。在二手房价格连续四年调整、2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36%的背景下，降低交易税费已成为激活存量流通、打通市场循环的关键抓手。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前按全额5%征收增值税导致交易成本极高，对刚需买家和置换卖家都是不小的负担，不少购房者凑够首付后仍需支付十几万甚至几十万元税费，明显制约交易进行；而此次新政正是落实中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”要求，推动行业从增量扩张向存量优化转型的重要举措。
　　激活三大核心需求
　　在业内人士看来，新政将重点激活三大需求，推动房地产市场结构深度优化。首先是显著提升二手房市场活跃度，从交易成本影响来看，深圳中原研究中心高级研究员邹少伟指出，增值税征收率降低2个百分点，大幅降低了交易成本，尤其利好持有不满2年的次新房交易，可有效加快次新房流通，激活换房需求，打通置换链条。
　　在激活二手房交易活力的基础上，新政更能撬动“卖旧买新”良性循环，为新房市场输送关键的改善型购买力。58安居客研究院院长张波表示，二手房交易成本降低将加速卖旧进程，为换购新房释放购买力；邹少伟也认为，税费降低可能吸引更多需求入市，在市场低迷期对市场复苏起到积极作用。
　　此外，新政还将进一步强化市场分化格局。核心城市凭借“产业—人口”正循环支撑，二手房流通激活后将进一步巩固市场稳定性；而人口外流、产业薄弱的三四线城市，虽能借助政策缓解短期库存压力，但难以改变基本面弱势。上述中指院分析师提醒，购房不满2年的个人对外销售住房，短期内会加大市场供给量，可能对老旧二手住房形成新的销售压力。
　　多位业内人士表示，在政策协同发力的背景下，住房消费已进入政策红利窗口期。对于购房者而言，刚需群体可借助成本优势把握核心城市二手房机会，改善群体则可抓住“卖旧买新”循环畅通的契机优化居住配置；对于行业而言，存量流通效率的提升将倒逼房企聚焦产品品质，推动住房供给向绿色、智能、适老化方向升级，最终实现房地产行业的健康可持续发展。 朱希杰