商业用房首付“减负”
2026年01月19日
字数：2246
本报综合报道 近日，国务院新闻办公室举行货币金融政策支持实体经济高质量发展成效新闻发布会，中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜正式宣布重磅政策：央行将会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例统一下调至30%，以精准支持商办房地产市场去库存工作推进。
激活需求释放潜力
商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，涵盖商铺、写字楼、商场、酒店、商业综合体、商务公寓等，产权期限通常为40年（商业用地）、50年（综合用地），税费负担普遍高于住宅。此次首付比例从50%下调至30%，是近年来商办物业领域力度最大的政策调整，且实行全国统一标准，无区域差异化限制。
在中指研究院地产事业部负责人看来，此次央行下调商办物业贷款最低首付比，是精准支持去库存的具体举措，直接降低了置业门槛，有助于提振商办市场活跃度，也凸显中央及监管部门对化解商办库存压力的重视。
值得注意的是，政策落地前，部分热点城市商办物业需求已显现升温迹象。据深圳贝壳研究院统计，2025年深圳新房非住宅成交占比达31.4%，同比提升3.8个百分点，增幅连续两年扩大；二手房非住宅成交占比17.5%，同比提升2个百分点，创下2012年以来次高。这一趋势的形成，与置业者对高租售比产品的青睐高度契合。
深圳贝壳研究院院长肖小平指出，地段优越、配套成熟的小户型公寓，恰好对接了这类需求。多位深圳购房者也表示，较高的租金回报是吸引他们入手低总价商务公寓的关键，部分小户型公寓租金回报率超3%，显著高于当前银行三年期定期存款利率。
需求端的回暖迹象，与商办市场持续高企的库存压力形成鲜明反差，这也成为此次全国性政策出台的核心背景。国家统计局数据显示，截至2025年11月末，全国办公楼待售面积5234万平方米，商业营业用房待售面积1.4亿平方米，两者合计接近2亿平方米，库存规模庞大且去化周期偏长。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次调整一方面源于各地商办物业库存及去化周期双高的普遍困境；另一方面，库存去化受阻加剧了已供地及在建项目的开发压力，叠加二手商办物业价格跌幅扩大，进一步拖累整体物业价值稳定及企业资金链修复。
58安居客研究院院长张波也持类似观点，他表示，相较于住宅市场，商办地产面临更突出的库存积压与流动性难题，写字楼、商业公寓等空置率偏高，亟需政策助力加速去库存、畅通市场循环。
多地已先行探路
事实上，在这项全国性统一政策落地前，多地已针对商办市场痛点率先发力，通过一系列精准举措探路去库存，既为本地市场纾困，也为全国性政策出台积累了宝贵实践经验。
在功能优化方面，上海出台全国首个商务楼宇更新专项政策，允许商务楼宇分区分类兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能，最长可实现15年功能兼容转换且不改变产证性质；杭州则通过工商业用地改革，明确完善存量空间高效盘活机制，包含允许临时调整房屋用途等规定。
在购房补贴方面，武汉对购买新建商办物业的购房者，按契税实缴额度给予50%补助；南宁则对购买100平方米以上商办项目的购房者发放1万元购房补贴，直接降低置业成本。此外，深圳、广州在城中村改造项目中，向被拆迁企业发放房票，既推进了城改进程，又引导资金流向存量商办物业，加速去化节奏，为其他城市提供了有益借鉴。
上述中指研究院地产事业部负责人表示，地方层面的探索实践，不仅验证了商办去库存政策的可行性，为全国性政策落地奠定基础，也预示着后续将有更多城市跟进落实相关配套举措。
稳地产信号明确此次全国性商办首付政策的落地，引发业内对商办市场发展的深度探讨，多数观点认为，此举既能激活即时需求，更能长期优化商业地产资源配置。
在李宇嘉看来，该政策不仅能激活置业需求、盘活二手及在售存量物业，还有助于引导存量物业改造为保障性租赁住房或长租公寓，同时从金融端支持存量物业盘活，间接助力REITs（不动产投资信托基金）发展壮大。李宇嘉认为，考虑到银行对商办物业评估较为谨慎，30%的首付比仍有下调空间。
有分析人士补充道，首付比例下调能够引导资源向更有效率的领域和项目流动。一些位置不佳、运营不善的商业地产项目，可能因政策刺激而迎来新的投资者或经营者，通过重新规划、改造和运营，实现资源优化配置，提高商业地产整体利用效率。
值得关注的是，商办首付比例调整并非孤立政策，央行在此次发布会上同步宣布另一项重要举措：自2026年1月19日起，下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，提升银行重点领域信贷投放积极性。据悉，2024年6月创设的保障性住房再贷款初始利率为1.75%，2025年5月已下调0.25个百分点，本次调整后利率将降至1.25%。中指研究院地产事业部负责人表示，这将进一步支持地方国企收购存量商品房用于保障性住房，加快收购节奏，在补充保障房供给的同时，持续改善市场供求关系。
李宇嘉认为，此次商办首付比下调及结构性货币政策工具利率调整，是商办市场去库存、稳定房地产市场的重要一步。结合2025年底以来监管部门释放的系列政策信号——财政部、税务总局将购买不足2年住房对外销售的增值税征收率下调至3%、三部门延续换房退个税政策至2027年底、房地产融资协调机制“白名单”项目贷款可展期5年等，“着力稳定房地产市场”的各项措施正在多部门协同推进中落地，未来政策仍有较大发力空间。
业内人士普遍认为，此次政策调整既为商办市场注入信心，也为房地产市场平稳健康发展提供支撑。在适度宽松的货币政策导向下，后续有望形成“首付比例下调+利率优惠+地方配套支持”的多维度政策体系，既高效推进商办市场去库存，又推动房地产行业与实体经济协同发展，为经济高质量发展赋能。
激活需求释放潜力
商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，涵盖商铺、写字楼、商场、酒店、商业综合体、商务公寓等，产权期限通常为40年（商业用地）、50年（综合用地），税费负担普遍高于住宅。此次首付比例从50%下调至30%，是近年来商办物业领域力度最大的政策调整，且实行全国统一标准，无区域差异化限制。
在中指研究院地产事业部负责人看来，此次央行下调商办物业贷款最低首付比，是精准支持去库存的具体举措，直接降低了置业门槛，有助于提振商办市场活跃度，也凸显中央及监管部门对化解商办库存压力的重视。
值得注意的是，政策落地前，部分热点城市商办物业需求已显现升温迹象。据深圳贝壳研究院统计，2025年深圳新房非住宅成交占比达31.4%，同比提升3.8个百分点，增幅连续两年扩大；二手房非住宅成交占比17.5%，同比提升2个百分点，创下2012年以来次高。这一趋势的形成，与置业者对高租售比产品的青睐高度契合。
深圳贝壳研究院院长肖小平指出，地段优越、配套成熟的小户型公寓，恰好对接了这类需求。多位深圳购房者也表示，较高的租金回报是吸引他们入手低总价商务公寓的关键，部分小户型公寓租金回报率超3%，显著高于当前银行三年期定期存款利率。
需求端的回暖迹象，与商办市场持续高企的库存压力形成鲜明反差，这也成为此次全国性政策出台的核心背景。国家统计局数据显示，截至2025年11月末，全国办公楼待售面积5234万平方米，商业营业用房待售面积1.4亿平方米，两者合计接近2亿平方米，库存规模庞大且去化周期偏长。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次调整一方面源于各地商办物业库存及去化周期双高的普遍困境；另一方面，库存去化受阻加剧了已供地及在建项目的开发压力，叠加二手商办物业价格跌幅扩大，进一步拖累整体物业价值稳定及企业资金链修复。
58安居客研究院院长张波也持类似观点，他表示，相较于住宅市场，商办地产面临更突出的库存积压与流动性难题，写字楼、商业公寓等空置率偏高，亟需政策助力加速去库存、畅通市场循环。
多地已先行探路
事实上，在这项全国性统一政策落地前，多地已针对商办市场痛点率先发力，通过一系列精准举措探路去库存，既为本地市场纾困，也为全国性政策出台积累了宝贵实践经验。
在功能优化方面，上海出台全国首个商务楼宇更新专项政策，允许商务楼宇分区分类兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能，最长可实现15年功能兼容转换且不改变产证性质；杭州则通过工商业用地改革，明确完善存量空间高效盘活机制，包含允许临时调整房屋用途等规定。
在购房补贴方面，武汉对购买新建商办物业的购房者，按契税实缴额度给予50%补助；南宁则对购买100平方米以上商办项目的购房者发放1万元购房补贴，直接降低置业成本。此外，深圳、广州在城中村改造项目中，向被拆迁企业发放房票，既推进了城改进程，又引导资金流向存量商办物业，加速去化节奏，为其他城市提供了有益借鉴。
上述中指研究院地产事业部负责人表示，地方层面的探索实践，不仅验证了商办去库存政策的可行性，为全国性政策落地奠定基础，也预示着后续将有更多城市跟进落实相关配套举措。
稳地产信号明确此次全国性商办首付政策的落地，引发业内对商办市场发展的深度探讨，多数观点认为，此举既能激活即时需求，更能长期优化商业地产资源配置。
在李宇嘉看来，该政策不仅能激活置业需求、盘活二手及在售存量物业，还有助于引导存量物业改造为保障性租赁住房或长租公寓，同时从金融端支持存量物业盘活，间接助力REITs（不动产投资信托基金）发展壮大。李宇嘉认为，考虑到银行对商办物业评估较为谨慎，30%的首付比仍有下调空间。
有分析人士补充道，首付比例下调能够引导资源向更有效率的领域和项目流动。一些位置不佳、运营不善的商业地产项目，可能因政策刺激而迎来新的投资者或经营者，通过重新规划、改造和运营，实现资源优化配置，提高商业地产整体利用效率。
值得关注的是，商办首付比例调整并非孤立政策，央行在此次发布会上同步宣布另一项重要举措：自2026年1月19日起，下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，提升银行重点领域信贷投放积极性。据悉，2024年6月创设的保障性住房再贷款初始利率为1.75%，2025年5月已下调0.25个百分点，本次调整后利率将降至1.25%。中指研究院地产事业部负责人表示，这将进一步支持地方国企收购存量商品房用于保障性住房，加快收购节奏，在补充保障房供给的同时，持续改善市场供求关系。
李宇嘉认为，此次商办首付比下调及结构性货币政策工具利率调整，是商办市场去库存、稳定房地产市场的重要一步。结合2025年底以来监管部门释放的系列政策信号——财政部、税务总局将购买不足2年住房对外销售的增值税征收率下调至3%、三部门延续换房退个税政策至2027年底、房地产融资协调机制“白名单”项目贷款可展期5年等，“着力稳定房地产市场”的各项措施正在多部门协同推进中落地，未来政策仍有较大发力空间。
业内人士普遍认为，此次政策调整既为商办市场注入信心，也为房地产市场平稳健康发展提供支撑。在适度宽松的货币政策导向下，后续有望形成“首付比例下调+利率优惠+地方配套支持”的多维度政策体系，既高效推进商办市场去库存，又推动房地产行业与实体经济协同发展，为经济高质量发展赋能。
