长期以来，住宅小区电梯广告费、停车费、公共场地经营收入等“公共收益”的产生与使用，始终是困扰广大业主的“糊涂账”。如今，这一局面正被系统性改变。近期，上海、河南、黑龙江等多省市密集出台专项管理规定，从制度层面明确公共收益的来源、归属、管理和使用方式，以“专户管理+定期公示+全程监管”为核心的治理体系逐步成形，标志着我国小区公共收益迈入“强监管时代”。
　　多地筑牢公共收益监管防线
　　近日，上海市房屋管理局印发的《上海市住宅小区公共收益管理办法》（下称《管理办法》）明确，自2026年4月1日起建立公共收益监管账户制度。《管理办法》清晰区分“小区公共收入”与“小区公共收益”：前者指利用业主共有道路、场地、设施、房屋等开展经营活动取得的收入，后者则是扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后的余额。在管理机制上，上海明确物业服务企业只能开立一个监管账户，按物业管理区域分别设账；业主大会成立前，公共收益由区房屋行政管理部门代为管理，成立后再一次性划转本息，用途主要用于补充专项维修资金，也可用于业委会工作经费、审计诉讼等相关支出。
　　几乎同期，河南省住房和城乡建设厅印发《河南省住宅小区公共收益管理办法（试行）》，从省级层面系统规范管理，同样明确公共收益属于业主共有，管理坚持公平公开、共同决策、政府监督原则，严禁侵占、挪用。在信息公开方面，河南的要求更为具体，明确物业服务人或业主委员会须在每季度第一个月月底前，公示上一季度收支情况，且公示期不少于30个工作日，并对业主异议设置了明确答复期限。
　　黑龙江省住房和城乡建设厅则发布通知要求公共收益实行专户管理、独立核算、定期公布，严禁以个人名义存储管理，同时对伪造、隐匿会计资料等行为作出禁止性规定。
　　从时间维度看，自去年以来，全国多地已陆续出台相关政策，形成密集推进态势。值得关注的是，这些政策落地已初见成效。在不少城市，公共收益已成为“反哺业主”的现实资金来源，2025年部分小区向业主发放分红，正是源于多年积累的公共收益，这也印证了规范管理的实践价值。
　　新规细化填补实操空白
　　在各地密集出台的新规中，以上海建立的“监管账户+全程公示”机制最具突破性，构成核心机制突破的关键抓手，被业内视为破解公共收益“黑箱”的有效路径。
　　北京盈科（上海）律师事务所律师陆鼎认为，从法律层面看，《中华人民共和国民法典》第271条和第282条已明确业主对共有部分的权利及公共收益归属，但现实中物业管理公司对公共收益的占用常处于不合理灰色空间。“上海此前公共收益管理主要依据2020年版规范性文件，该文件已于2025年底到期，本次出台的《管理办法》在原有基础上升级细化，将相关要求进一步具体化，使其具有更强的可操作性。”
　　中指研究院物业事业部研究副总监彭雨补充道，最新《管理办法》的核心升级在于资金监管环节，“尤其是物业服务企业开立单一监管账户并按区域分账的要求，能从源头保障资金安全，避免被挪用或侵占。”
　　倒逼物企向透明化管理转型
　　在某业内人士看来，公共收益监管的强化，正穿透行业粗放运营的表象，给规模庞大的物业管理行业带来深远影响。克而瑞监测数据显示，2025年上半年63家上市物企营收总额达1487.9亿元，同比增长4.1%，净利率为7.2%，净利润均值达1.7亿元，同比增幅高达20%。尽管行业规模稳步扩张，但运营不透明的问题长期备受诟病。
　　“不少物业服务企业的规范化程度仍有提升空间，业主仅知道需要定期缴纳物业费，却对费用构成与应用场景无从了解，这直接导致部分业主的缴费意愿下滑。”彭雨指出，在业主关注的各类问题中，公共收益管理因涉及直接利益，更是焦点所在。
　　“上海本次新规的推出，能够倒逼更多物业服务企业提升公共收益管理的规范性与透明度，使各方监督有据可依，有利于增进行业各方之间的互信。”彭雨表示，这将推动物业管理行业从“粗放运营”向“规范有序”转型。
　　上述业内人士认为，在全国多地政策合力之下，这笔曾经模糊不清的“社区账本”，正逐步被拉入制度化、阳光化的监管轨道。对于广大业主而言，这意味着共有资产权益得到更坚实的保障；对于物业管理行业而言，规范透明将成为可持续发展的核心竞争力，行业生态有望实现质的提升。 宗 禾