2025年，房地产行业新发展模式探索持续深化，代建行业凭借轻资产、抗周期的突出特性，成为众多房企转型的核心选择。据克而瑞2025年房地产代建行业报告，当年代建新增规模TOP20企业新增签约建面达22007万平方米（约2.2亿平方米），同比增幅16%，增速较2024年提升6个百分点，行业规模稳步扩张的同时，竞争逻辑正从单纯的规模竞赛转向深度价值创造。
　　格局呈现“橄榄形”特征
　　克而瑞监测数据显示，2025年房地产代建行业一扫2024年拓展增速放缓态势，实现显著回升。其中，金地管理、龙湖龙智造、新城建管等头部企业表现亮眼，同比增幅均超过50%，三家企业新签约代建面积分别为1531万平方米、1387万平方米、1061万平方米，成功跻身行业前列。
　　从竞争格局来看，行业“橄榄形”结构已初现雏形。中指研究院同期数据显示，绿城管理以3535万平方米的新签约代建面积领跑行业，较第二名领先超500万平方米；中间梯队竞争尤为激烈，签约面积在1000万平方米至1600万平方米区间的企业达9家，数量是上一年的三倍；尾部企业数量也显著增加，50万平方米以下入围企业从2024年的1家增至6家。
　　克而瑞联席董事长丁祖昱认为，行业增长主要得益于头部代建企业强烈的扩张意愿，目前已有超百家房企涉足代建业务，且多为过往销售百强企业，市场竞争日趋白热化。
　　轻资产转型提速
　　代建行业的规模扩容与格局分化，背后是房企发展战略的深刻转向。在代建业务快速扩张的同时，多家头部企业的自投项目规模也大幅缩减。克而瑞数据显示，2025年龙湖、金地、新城三家企业的新增自投货值最多不足90亿元，远低于行业高峰期千亿元以上的水平。龙湖龙智造代建业务负责人直言，着力发展代建是“行业转型+能力变现+风险可控”的必然趋势。
　　从需求端来看，代建业务的崛起也契合了市场多元化需求。当前众多企业手握土地和资金，但缺乏成熟的产品打造经验与交付保障能力，亟需专业代建企业提供支撑。而传统开发商多年沉淀的产品标准化体系、高效运营能力和品牌公信力，可快速复制到代建项目中，实现核心能力的市场化变现。
　　在明源不动产研究院首席研究员艾振强看来，国家大力推进保障性住房建设、城中村改造及“好房子”建设，进一步催生了大量专业代建需求，为房企转型提供了坚实的政策支撑。
　　中指研究院企业研究总监刘水认为，代建的轻资产模式高度契合当下市场环境，在风险可控的前提下聚焦产品与服务，能帮助企业平稳穿越行业周期。民营房企发力代建，本质是将开发核心能力转化为轻资产运营资本，从而找到更安全、可持续的发展路径。
　　价值深耕已成共识
　　行业规模扩张必然伴随竞争加剧，代建管理费率持续面临压缩压力。统计数据显示，管理费率已从早期普遍的3%降至1%—3%区间，据中指研究院统计，目前该费率区间的项目占比达81.7%，其中1%—2%区间项目占比50.5%，较2024年底增加7.8个百分点，低价竞争的潜在风险引发行业广泛关注。
　　费率下行压力倒逼行业重构竞争逻辑，摒弃价格战、转向价值战已成为行业普遍共识。龙湖董事会主席兼CEO陈序平认为，价值创造才是代建航道的核心生意逻辑，而非非理性比拼低费率，龙湖龙智造从未参与此类不理性报价。
　　绿城管理执行董事兼行政总裁王俊峰也表示，尽管行业仍面临低价竞争等挑战，但越来越多企业认识到，代建的核心竞争力已从简单价格比拼全面转向深层次价值创造。
　　此外，为规范市场秩序、引导高质量发展，中国房地产业协会已启动团体标准《代建项目综合评价标准》编制工作，旨在提升代建项目管理效率与效益，建立客观评价体系，推动代建模式向可持续方向发展。
　　尽管竞争日趋激烈，代建行业的长期发展潜力依然可观。中指研究院预计，未来代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度高速增长，相较于欧美国家20%—30%的行业渗透率，国内市场仍有较大提升空间。地方城投的大量未开发地块、非房企委托方拿地意愿增加等因素，均为代建企业提供了新的市场机遇。
　　刘水建议，在“十五五”规划周期内，头部企业应放弃对规模的执念，重点提升服务能力和管理效率；中小代建企业则需结合自身优势，深耕细分领域，打造差异化竞争优势。 宗 汴