近期，杭州富阳、江苏徐州、上海静安、奉贤等多地陆续推出住房“以旧换新”新政，核心亮点在于由地方国企平台直接出手收购二手房，通过“官方兜底”模式打通“卖旧买新”的交易堵点。
　　国企主导置换新模式
　　1月25日，“富阳发布”正式官宣富阳区开展商品住房“以旧换新”活动，随即引发市场高度关注。此次活动由区属国企杭州富阳乐居投资运营集团有限公司牵头主导，采取限定数量、限定范围、限定时间的“三限”方式定向收购200套二手房，报名时间明确划定为2026年1月26日至2月9日。
　　房源门槛设定清晰具体：需坐落于富春、鹿山、银湖三个街道，建成时间截至2010年12月31日，建筑面积不超过144平方米。在置换方式上，创新采用“抵价券+购房券”的组合模式，换房人可获得与旧房收购成交价格等值的“以旧换新抵价券”，同时额外享受一张面值为抵价券金额5%（最高不超过10万元）的“以旧换新购房券”。以一套评估价100万元的二手房为例，换房人购买指定范围内的新建商品房时，最高可抵扣105万元房款，且明确一套新房仅能对应使用一张抵价券及配套购房券。
　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对这一政策给予高度评价，他指出：“这是杭州范围内首次由地方政府及区属国企主导的、系统性打通二手房与新房交易链条的创新性政策，形成了‘收购旧房—发放房票—兑换新房’的封闭循环，精准破解了当前市场‘卖旧买新’链条不畅的核心症结。”
　　在杭州富阳新政落地的同时，江苏徐州也同步跟进推出类似举措。由两家市属国企联合组建的徐州市国盛徐房严选运营管理有限公司，专门打造了房产“以旧换新”置换服务，旨在搭建规范透明的一站式房产置换通道，通过标准化流程实现存量房与新房市场的高效衔接，切实降低换房人的流程成本。
　　复制推广存在挑战
　　除了模式本身的创新吸引力，多地还通过叠加财税与金融政策支持，与国资主导的模式优势形成合力，切实降低了居民换房的资金压力与决策顾虑。
　　贵阳市明确出台支持政策：在2026年9月30日前出售旧房并购买新建商品住房，且于2026年12月31日前缴纳新房契税的居民，可按实际缴纳契税金额的50%申领消费券补贴。同时，当地契税税率实现大幅下调，购买家庭唯一住房或第二套140平方米及以下住房，税率均降至1%。金融信贷方面的支持同样力度显著，首套、二套住房商业贷款最低首付款比例统一调整为不低于15%，有效缓解了换房家庭的资金周转压力。
　　严跃进分析，由国企作为收购主体，是此次“以旧换新”政策的核心创新点。“一方面，国企的参与大幅降低了交易双方的违约风险，为交易安全提供了有力保障；另一方面，也有效缩短了二手房成交与新房购买之间的时间差，显著提升了换房成功率。对于改善型家庭而言，‘先卖旧、再买新’的不确定性是长期存在的心理门槛，而国企兜底的模式正在有效缓解这一痛点。”
　　不过，政策的规模化复制推广并非毫无阻碍。国企主导的“以旧换新”模式虽已显现积极成效，但其在更大范围的推广仍面临现实挑战。同策研究院联席院长宋红卫具体分析称：“首先是资金承压问题，大规模收购二手房需要持续投入巨额资金，对地方财政实力及国企平台的资金统筹调度能力提出了更高要求；其次是资产运营难题，与集中式新建项目不同，被收购的二手房往往分散在多个小区，户型、房龄、维护状况存在较大差异，如何通过出租运营、转为保障房或市场化再出售等方式实现资产高效盘活，考验着国企的精细化运营与资产处置能力。这两大问题，直接决定了该模式能否在全国范围内广泛复制推广。”
　　尽管存在上述挑战，但业内对这一政策的推广价值仍普遍看好。多位专家表示，2026年各地房地产调控将持续围绕去库存、优供给的核心目标发力，“以旧换新”作为兼顾民生改善与市场调控的重要手段，其与新房去化、国资运营的结合将更为紧密。对于库存压力较大的重点城市而言，立足本地市场实际情况，借鉴现有成熟实践经验，因地制宜推出“以购代建”相关政策，将成为稳定区域房地产市场运行的重要选择。 宗 禾