春节假期一过，在全国楼市表现中实力不俗的城市上海，率先打出一套政策优化“组合拳”。此次优化房产新政，谁将受益？影响几何？
　　本报综合报道 2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（下称“沪七条”），从调减住房限购、优化公积金贷款、完善个人住房房产税三方面进行政策优化，新政自2026年2月26日起施行。
　　此次政策精准锚定刚需、改善、置换三类市场核心需求，通过降低购房准入门槛、提升金融支持力度、减轻置业税费负担等多重举措，全方位激活上海房地产市场交易活力。业内专家普遍认为，“沪七条”的落地将有效缓解二手房流动性压力，推动新房与二手房市场双向赋能，助力上海楼市持续回归平稳健康的发展轨道。限购政策大幅松绑
　　非沪籍购房壁垒全面打破
　　作为“沪七条”的核心亮点，住房限购政策的优化调整直指非沪籍群体购房痛点，既直接降低了准入门槛，又通过多元化的资格认定方式，让政策更具包容性，精准回应了不同非沪籍群体在沪的真实居住需求。
　　新政明确了三项限购调减具体举措：非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房，社保或个税缴纳年限从原有3年调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上；在沪缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍群体，在执行现有限购政策基础上，可在外环内增购1套住房；持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在全市范围内限购1套住房，且无需额外提供社保或个税缴纳证明。按照新规梳理，非沪籍群体满足1年社保要求即可购置外环内1套住房，满3年社保则可购外环内2套住房，外环外购房则不限制套数。
　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此前非沪籍购置上海外环内住房需满足3年社保要求，新政落地后大幅降低了购房门槛和购房者的时间等待成本。而将购房资格与居住证年限挂钩的做法，更是让长期在沪稳定生活、工作但社保关系不在本地的群体获得了购房机会，让政策更具人情味和实操性。
　　从上海楼市的人口与购房结构来看，激活非沪籍购房需求是打通市场循环的关键。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉给出了两组核心数据：截至2024年年末，上海外来常住人口达983.49万人，占全市常住人口总数的40%；2025年12月至2026年1月，上海非沪籍购房占比达到40%—45%。在他看来，庞大的非沪籍群体购房意愿高、对成本和门槛较为敏感，新政能撬动潜在市场，为上海楼市注入活力，解决市场梗阻。
　　公积金贷款力度加码
　　最高额度为刚需改善群体减负
　　在优化住房公积金贷款政策方面，“沪七条”围绕额度提升、套数认定、支持范围拓展三大方向精准发力，直击上海购房者首付和月供压力的核心痛点，也成为打通楼市置换链条的关键抓手。
　　此次新政对公积金贷款额度作出大幅上调，缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高35%的上浮政策后，上海公积金家庭贷款最高额度可达到324万元，同时第二套住房的公积金最高贷款额度也同步提高。
　　在贷款套数认定上，新政也作出优化，已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，只要在沪无住房或仅有一套住房，且当前已结清住房公积金贷款，再次购房时仍可申请公积金贷款。此外，公积金贷款的上浮支持政策还从首套住房拓展至二套住房，多子女家庭购买二套住房时，最高贷款额度可在本市标准基础上上浮20%。
　　58安居客研究院院长张波分析，2025年上海二手房挂牌时长同比延长15.26%，达到98.75天，市场流动性压力显著，而新房找房热度则同比下降12.0%，改善型需求因支付能力不足、贷款限制较多等问题难以有效释放。此次公积金贷款额度提升，适配上海房产高总价特征，有效减轻刚需与改善家庭首付和月供压力。房产税规则精准优化
　　沪籍成年子女购房享暂免政策
　　为进一步支持居民置换改善需求，“沪七条”还对个人住房房产税征收规则进行了精准优化。自2026年1月1日起，沪籍成年子女购买家庭唯一住房可暂免征收个人住房房产税，符合条件的购房者还可申请退税，这一举措成为实质性松绑沪籍家庭改善置换需求的重要抓手。
　　新政对房产税暂免政策作出了明确且细致的规定：沪籍居民家庭中的子女成年后，购买的住房若属于成年子女家庭唯一住房，可暂免征收个人住房房产税。即便购房人在未成年时，或在上海个人住房房产税试点前，已与父母、（外）祖父母共同拥有住房，只要新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭的唯一住房，同样可享受这一暂免政策。
　　若购房人家庭住房情况发生变化后符合上述暂免条件，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定的次月起调整纳税，并退还2026年1月1日以后多缴纳的税款。
　　从上海楼市的成交结构来看，这一政策的调整恰逢其时。张波分析，沪籍家庭是上海本地置业主力。2025年上海二手房成交占比超过65%，成为市场成交的绝对主力，沪籍家庭改善置换需求的有效释放，是推动上海楼市循环的关键所在。
　　新政落地市场热度飙升
　　上海楼市稳中向好态势持续巩固
　　“沪七条”新政一经落地，便在上海楼市引发强烈反响，新房、二手房市场均迅速出现积极变化，开发商项目的到访量、成交量大幅增长，购房者的购房信心和决策速度显著提升，政策的即时拉动效应充分显现。
　　新政发布当天，上海多个楼盘就迎来了成交热潮：“招商·海上清和玺”一下午就成交8套房源；“保利外滩曜”和“外滩启”项目凭借内环区位优势，在新政颁布后仅6小时，就有超过100组访客到访，同时成交3套；“保利·西郊和煦|领墅”等外环项目也收获多单成交，甚至有客户翘班看房，与置业顾问沟通一个多小时后便果断下定。
　　招商蛇口上海公司更是交出亮眼成绩单，新政落地24小时内，公司成交总金额就超过1.74亿元。不仅新房市场热度攀升，二手房市场也同步回暖，上海一家大型房屋中介机构的置业顾问表示，新政落地后咨询客户显著增多，其中刚需首套房客户占比最大，且二手房的咨询量明显超过新房。
　　对于“沪七条”的长期市场影响，业内专家均持积极判断，认为新政将进一步巩固上海楼市稳中向好的发展态势。严跃进认为，“沪七条”体现了上海综合施策、发挥存量和增量政策集成效应的导向，也符合2026年住房消费工作的相关要求。他还表示，当前上海楼市正处于贷款利率偏低、交易税费降至历史最低的阶段，叠加此次新政的多重利好，将对上海3月份的节后楼市小阳春行情形成较大的带动作用，同时也将与全年的楼市去库存工作紧密结合，推动上海房地产市场实现持续平稳健康发展。