摘要：当不动产登记权利人与实际出资人不一致时，房屋所有权应如何认定。围绕这一问题，理论与裁判实践主要形成登记优先、实质权利优先及物权期待权三种路径。总体来看，司法逐渐确立以登记制度为基础、兼顾内部公平的折中立场，即在对外关系中坚持登记公示效力，在内部关系中通过合同规则适度保护实际出资人利益。
　　关键词：借名买房；不动产登记；所有权归属；物权期待权
　　在限购、限贷等房地产调控政策的作用下，一些主体通过借用亲友名义购房，由他人签约登记、自己出资并实际占有使用，从而形成“借名买房”现象。这种安排在形式上体现为登记权利人与实际出资人分离，在实质上则体现双方关于房屋权属的内部约定。一旦当事人之间发生纠纷，或名义人陷入债务风险，房屋所有权应归属于谁，便成为核心争议。该问题不仅涉及当事人利益分配，更关系到不动产登记制度的稳定性与交易安全，因此具有重要的制度意义[1]。
　　借名买房通常包含两层法律关系：一是名义人与出卖人之间的房屋买卖合同及登记关系，二是实际出资人与名义人之间的借名协议。前者决定物权变动的形式基础，后者则体现房屋利益的实际归属。在这一结构中，不动产登记形成对外的权利外观，而借名协议则构成内部权利安排[2]。
　　围绕借名买房中的权属认定，理论与实践主要形成三种基本立场。第一，登记优先的债权路径，该立场以不动产登记生效主义为基础，认为房屋所有权应归属于登记名义人，实际出资人与名义人之间仅形成债权关系，即请求其协助办理过户登记的权利，这一观点强调登记的公示效力与交易安全，认为若轻易突破登记，将动摇不动产制度基础；第二，实质优先的物权路径，与之相对，有观点主张应以实际出资和占有使用情况作为权属判断依据，在无第三人介入的情况下，房屋应认定归属于实际出资人；第三，物权期待权的折中路径，为协调上述两种立场，有学说提出“物权期待权”概念，将实际出资人的权利定位于债权与既得物权之间。
　　借名买房作为一种广泛存在的社会现象，其法律问题集中体现在所有权归属的认定上。当前司法已形成以登记制度为基础、兼顾内部公平的处理模式，但在具体适用上仍存在一定差异。未来，有必要通过规则细化与裁判统一，进一步明确不同情形下的权属认定标准，在维护登记安定与实现实质公平之间寻求更加稳健的平衡。
　　作者：向浚汶（贵州财经大学）
　　参考文献
　　[1]王毓莹.“借名买房”案外人执行异议之诉裁判规则再审视[J].国家检察官学院学报,2022,30(05):164-176.
　　[2]蔡睿.民法典施行背景下借名买房的合同效力与权利归属[J].河北法学,2022,40(11):139-164.