本报综合报道 8月28日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局、证监会等多部门同步出台楼市一揽子新政，覆盖信贷、融资、销售全链条。
　　业内专家认为，本轮房地产政策绝非短期救市刺激，而是一次着眼于“构建房地产发展新模式”的基础性制度重构，信号意义大于即期宽松效果。
　　个人房贷最长可延至40年
　　8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（简称《通知》）。《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。继续实行预售的商品住房项目，单体建筑应在主体结构封顶后才能对外销售。
　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，《通知》旨在落实国家“十五五”规划纲要提出的“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”精神与要求，构建我国房地产新发展模式、推进房地产市场高质量发展。同时，完善商品房销售制度的核心在于有力有序推进现房销售。在现房销售模式下，新增的供应将彻底实现“所见即所得”，行业也将逐步告别“同质化竞争、低水平供给”。
　　同日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（简称《信贷意见》），重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。
　　开发贷款方面，《信贷意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程：预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。同时，在开发建设阶段，通过主办银行对项目资金实行封闭管理，项目预售资金监管账户和定金账户均应在主办银行开立。
　　个人住房贷款方面，《信贷意见》明确，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。
　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，房贷期限延长至40年，有望缓解短期月供压力，创新住房金融工具。在严跃进看来，这是房地产金融领域一项重大突破。过去30年期限的设定，隐含着居民收入线性增长、预期稳定的假设，等额本息还款模式在彼时具备合理性。但近五年实践表明，居民家庭收入增长呈现非线性和阶段性特征，短期内还贷承压，而中长期还贷能力往往逐步改善。基于收入结构和还贷能力的新变化，优化房贷期限势在必行。
　　为防范住房逾期交付引发金融风险，新政还延后了个人住房贷款的发放时点：所购新建住房实行现房销售的，贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。
　　在北京航空航天大学经管学院教授、博士生导师谭小芬看来，上述政策的最大亮点是对购房者权益的实质性保护。个人住房贷款发放时点延后至竣工备案之后，从制度上切断了“房子烂尾、月供照付”的风险链条；在开发贷款主办银行制度保障下，预售资金实行封闭管理，项目资金被锁定在专户内运行，被挪用空间大幅压缩。这既是对过去预售制积弊的针对性纠偏，也是重建市场信任的关键一步。
　　拓宽房企资本市场融资路径
　　资本市场支持房地产新政也同步落地。8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（简称《意见》），旨在加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系，服务住房品质提升和企业转型发展，促进金融与房地产良性循环。
　　《意见》明确，改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求，并提出以下五方面具体举措：支持上市房地产开发企业再融资；支持上市房地产开发企业并购重组；支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）；推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展；持续推进不动产私募投资基金试点工作。
　　市场分析人士认为，稳慎推进商业不动产REITs发展，有助于盘活存量资产、扩大有效投资，提高直接融资比重，更好地服务高质量发展大局。还有利于支持构建房地产发展新模式，企业将成熟资产推向资本市场后，能够打通资金回笼渠道，构建良性资产循环，形成从传统“开发商”向“资产管理者＋服务商”转型的内生动力。
　　58安居客研究院院长张波表示，此次政策的核心变化，是房地产开发企业融资底层逻辑的切换，推动融资从依赖企业主体信用，转向基于具体项目的资产与现金流质量。过去，房地产开发企业融资更多看集团规模与品牌信用，一旦主体出现风险，容易引发全线融资收紧。未来，融资评判的重心将转移到项目本身，优质项目将获得资金支持。同时，“一项目一议”也从侧面推动了“好房子”的发展。
　　推动加快构建房地产发展新模式
　　同日，金融监管总局会同相关部门改革完善房地产融资制度，印发了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。
　　严跃进指出，金融监管总局多项政策与证监会资本市场支持措施形成合力，从银行贷款和资本市场两条路径同步发力，为房地产行业提供了多维度融资支持，这标志着房地产发展新模式在融资配套制度方面迈出了实质性步伐，有助于进一步稳定市场预期，促进行业健康发展。
　　“8月28日，住建部门、央行及金融监管等多部门从多维度密集出台系列政策，其核心关键词为房地产发展新模式。”严跃进总结道，无论是预售制度与现房销售的改革，还是商业银行贷款（尤其是个人按揭）的优化，抑或资本市场对房企融资的支持，其背后均以房地产发展新模式为统领，旨在助力行业转型。
　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，本轮一揽子政策的核心信号有三：一是通过顶层设计进行制度重构，央行、住房城乡建设部等核心部门同步发力，覆盖销售、信贷、融资全链条，不是短期刺激，而是为“十五五”规划提出的房地产发展新模式打地基。二是终结“烂尾楼”风险，核心机制是资金全程闭环管理。从源头保障“所见即所得，交房即交证”。三是倒逼行业转型，开发商必须靠产品和质量竞争，过去高杠杆、快周转的模式被彻底终结，未来行业发展将更稳健。
　　“从需求侧而言，系列政策将提振市场信心，释放刚性、改善性住房需求，有利于平衡供求关系，促进房地产市场回暖。”赵秀池称。