多部门联合出台房地产信贷新规，将个人住房贷款期限上限延长至40年，配套存量房贷灵活展期安排，当前银行正有序推进细则落地与业务模式调整。
　　本报综合报道 近期，央行、金融监管总局等多部门发布一揽子房地产新规，其中个人住房贷款领域的核心调整之一是贷款期限上限从30年延长至40年，其落地情况备受关注。目前，多数银行尚未进入正式执行阶段，落地仍待细则发布，但少数银行已支持客户按照40年期限申请。
　　同时，针对存量个人住房贷款，如果借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。
　　值得注意的是，刚刚披露的银行半年报显示，上半年国有六大行房贷余额又减少了5000多亿元。在业内看来，个人住房贷款的最长期限延长直接带动平均月供下降，有助于激发和释放购房需求。同时，考虑到居民部门收支变化，政策也有助于降低存量房贷违约风险。
　　房贷新规逐步落地
　　近日，为深入贯彻落实党中央、国务院关于构建房地产发展新模式的决策部署，完善房地产信贷管理，维护购房人合法权益，满足行业合理融资需求，促进房地产市场稳健运行，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》）。
　　同时，金融监管总局会同相关部门改革完善房地产融资制度，印发《个人住房贷款管理办法（试行）》等五个管理办法，合理调整贷款发放时点、适当优化收入偿债比上限要求、延长贷款期限上限，与《意见》共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。
　　《意见》明确，个人住房贷款期限最长不超过40年，较1999年出台规定延长10年。贷款期限在1年以内（含1年）的，可以实行到期一次还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。
　　对于新规实施情况，建设银行北京地区某分行房贷工作人员表示，新增贷款期限延长至40年已经确定，具体实施情况还有待进一步通知。工商银行北京地区房贷工作人员回应称，新规执行细则目前还没有下发，但应该很快会有通知。该行客服表示，具体贷款期限取决于借款人的意愿、年龄、征信等多种因素，由贷款人和经办行协商确定。华北地区某农业银行房贷工作人员表示，其所在的支行网点目前尚未接到正式实施细则通知，但已经可以办理40年期贷款。
　　此外，股份制银行的推进进度也出现分化。中信银行一网点工作人员表示，暂未收到执行文件，具体还需要等总行层面通知。招商银行工作人员也表示已经接到通知，要求执行年龄加贷款年限不超过70周岁。平安银行一个贷经理则表示，40年贷款不能一概而论，贷款期限需要综合评估借款人年龄、负债、收入、房龄、房产区域价值等多项要素。
　　“过去，30年期限的设定隐含着居民收入线性增长、预期稳定的假设，等额本息还款模式在彼时具备合理性。但近五年实践表明，居民家庭收入增长呈现非线性和阶段性特征，短期内还贷承压，而中长期还贷能力往往逐步改善。基于收入结构和还贷能力的新变化，优化房贷期限势在必行。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，将期限延至40年，最直接效应是降低每月应还本息，显著缓解购房初期月供压力。同时，也为银行创新还款方式创造条件，例如，探索前五年只还利息、后续再执行等额本息等灵活安排。配合当前首付比例下调、房贷利率走低，形成“首付低、利率低、月供低”的“三低”格局，有力支撑住房消费释放，对后续房屋销售市场具有积极推动作用。
　　展期配套明确边界
　　除新增购房贷款外，存量房贷客户也有机会申请展期调整。交通银行表示，存量房贷客户可以前往贷款经办行申请延长贷款期限，银行将根据申请延长期限的具体原因、还款来源以及后续还款安排等因素综合评估，合理确定可延长的具体年限。展期规则为延长期限累计最长不超过原贷款期限的一半，且原贷款期限与延长期限合计不超过40年。
　　邮储银行同样执行该规定，展期上限取决于原有贷款合同期限，二者相加不超过40年。举例而言，原本30年的存量房贷，最多可以展期到40年。
　　不过，政策落地背后，银行也面临不少现实考验。苏商银行特约研究员武泽伟分析称，40年超长期房贷会抬升信贷资产久期，加大银行资产负债匹配难度，考验机构流动性与利率风险管理能力。风控模型需要重新校准，兼顾借款人年龄、收入周期、抵押物楼龄等多重约束，不能单纯依靠拉长年限降低放贷门槛。同时，信贷系统参数、合同文本、业务审批流程都需要迭代更新。他建议，银行需完善内部制度细则，明确不同场景下的期限判定标准，强化一线客户经理业务培训，把久期风险嵌入贷前和贷中全流程，避免政策落地出现执行偏差。
　　博通咨询首席分析师王蓬博也指出，存量房贷大规模展期，会造成银行整体现金流回流速度放缓，同时展期客户多存在还款压力，银行资产质量会存在潜在承压可能，贷后管理工作量也会大幅增加。
　　“40年房贷周期横跨借款人整个职业生涯，就业、家庭收入、房产价值都存在多重长期变量，不确定性较高。”王蓬博建议，银行不能只依靠贷前一次审核把控风险，应当搭建全流程、差异化风控体系。授信端实行分档授信，将贷款期限和利率、首付比例挂钩，用风险定价对冲长期信用风险；贷后建立专项动态监测机制，跟踪征信、收入、区域房价变化，设置风险预警；产品层面内置弹性还款条款，配套共同借款人、抵押补充保险等风险缓冲手段。
　　房贷结构持续调整
　　从央行披露的数据来看，今年以来居民部门去杠杆仍在持续，与楼市回暖趋势有所背离。今年前7个月，居民贷款合计减少8271亿元，同比多减1.5万亿元。
　　7月居民贷款减少4603亿元，同比少减290亿元。其中，以房贷等为主的中长期贷款减少1202亿元，同比多减102亿元。另据《2026年二季度金融机构贷款投向统计报告》，截至6月末，个人住房贷款余额为36.29万亿元，上半年减少7163亿元，占全部信贷余额的比重降至12.8%。纵向来看，个人住房贷款余额各季度的同比增速已连续13个季度为负。
　　刚刚披露的银行半年报也释放出一致信号。以国有大行为例，截至上半年末，六大行房贷余额合计约为24.63万亿元，比去年末又少了5082.84亿元。去年全年，六大行房贷余额减少约6966亿元，多数大行个人贷款中房贷占比下滑。
　　建行仍是房贷规模最大的商业银行，但上半年末房贷余额较去年末下降约1349亿元，期末余额已降至6万亿元以下，为5.92万亿元；工行房贷余额也减少了约1352亿元，降至5.74万亿元。去年全年，二者房贷余额分别减少了2000亿元、2073亿元左右。此外，农行、中行、交行、邮储银行上半年房贷余额也分别下降约882亿元、744亿元、399亿元、358亿元。
　　在这背后，“借得少、还得多”仍是重要因素。以农行为例，据该行副行长林立介绍，上半年全行个人住房贷款、消费类贷款（含信用卡）、经营类贷款投放分别达2589亿元、1.4万亿元、2.2万亿元，信用卡消费额超1万亿元，均居同业前列。中行行长张辉也提到，上半年该行个人住房贷款投放超2000亿元。
　　“2026年上半年，在存量房市场交易回暖的态势下，建行二手房贷款持续稳步增长。”建行副行长唐朔在业绩会上表示，住房金融是建行的传统优势业务，该行会积极推动构建房地产发展新模式，把握好房子建设、存量房市场、保障房需求等领域的结构性机遇，更好服务居民刚性和改善性住房需求，持续培育发展的新动能。具体举措方面，他提到三点：一是结合二手房交易点多面广的特点，完善适应二手房市场特点的经营模式，加强网点渠道的按揭业务服务，广泛拓展客户需求响应和服务触角，全面提升二手房贷款客户服务能力；二是做好项目开发建设、个人按揭、物业社区等综合金融服务，提升对“好房子”供求全链条综合融资服务能力，利用“家生活”平台为客户购房、家装家电消费提供一揽子服务，助力客户实现更高水平住房需求；三是基于城中村、危旧房、老旧小区改造延伸出新的住房需求和金融服务模式，建行将因地制宜积极做好相关开发建设、存量收购、配售配租等住房金融服务，满足居民多样化的住房服务需求，助力城市内涵式发展。
　　紧跟房地产行业政策和市场形势变化，稳步推进个人住房贷款均衡发展已是行业共识。与此同时，各行仍持续发力非房个人信贷业务，消费贷、经营贷等继续保持强劲势头。以四大行为例，截至今年上半年末，各行消费贷余额均较去年末实现双位数增长，其中工行个人消费贷余额增加1096.25亿元，增长22%；农行、建行个人经营贷余额也实现双位数增长。
　　将个人住房贷款期限上限延长至40年，同步配套存量房贷灵活展期安排，是本轮房地产信贷新规最具标志性的突破，既通过降低月供直接释放新增购房需求，也为阶段性还款困难的存量客户提供了风险缓释通道。但政策落地并非简单拉长贷款年限，背后考验的是银行信贷系统迭代、风控模型校准与资产负债久期管理的综合能力。在个人住房贷款余额连续13个季度同比负增长的背景下，银行也正在跳出传统按揭业务的路径依赖，将服务重心向二手房交易、“好房子”全链条金融、城中村改造等新场景转移，同时加快消费贷、经营贷等非房信贷的布局，在适配房地产发展新模式的过程中，重塑零售信贷业务的增长曲线。