本报综合报道 10月15日，杭州、深圳相继发布“8·28”房地产新政落地细则。至此，已有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳等城市出台细则，北上广深4个一线城市新政全部落地。
　　深圳和杭州发布房地产新政落地细则
　　10月15日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局三部门联合印发《关于贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》（下称《实施意见》），并自发布之日起施行。
　　深圳版《实施意见》共明确六方面政策措施：完善商品住房预售管理、有序推进现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、强化质量监管与市场规范。
　　和其他城市一样，深圳也明确以2026年8月28日为界，新出让土地预售门槛提至主体结构封顶。标准为申请预售的楼栋完成屋面层结构混凝土浇筑后，提交项目建设单位、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。
　　针对在途项目，分两类设置过渡期，在8月28日前已取得工程规划证的项目沿用旧规，已拿地未取证项目备案后可延至2027年底按原条件预售；“三旧”改造项目另行制定专项政策。
　　在推进现房销售方面，《实施意见》明确，8月28日后新出让土地优先现房销售，土地公告明确要求的须强制执行；现房销售实行备案制，取得施工许可证后可收定金，上限为总房款3%。
　　在中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅看来，深圳通过土地端引导稳步推进现房销售，符合市场转型节奏。3%的定金比例与上海持平，比北京1%更灵活，较广州5%更审慎，兼顾企业销售节奏与购房者资金安全。
　　此外，《实施意见》明确，新获预售项目个人房贷（含公积金）竣工备案后发放，资金受托支付至监管账户；开发贷定向支持现房及“好房子”项目，按建设进度分批拨付。
　　就在同一天，杭州也发布了现房销售细则，除了预售规则、现房销售、资金监管等方面与其他已出台细则的城市大体相同之外，也有一些较为创新的内容，比如优化全装修商品住房竣工备案管理，将毛坯竣工验收和室内装修两个阶段分开办理竣工备案。这一调整直接压缩了全装修项目的竣工等待周期，相比较传统的统一全装修竣工备案模式，可缩短6个月以上的流转时间。“这样做既保障了全装修住宅的推进节奏，又能大幅减轻全装修类项目的资金沉淀压力，为全国同类政策优化提供了可借鉴的地方样本。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。
　　各地新政细则主线保持一致
　　全国多座主要城市的“现售制”细则基本落地，房地产开发销售端的规则路径日渐清晰。在业内人士看来，当前执行版本充分考量落地难度与政策可延续性，不少参与方评价方案实现“多赢”效果。
　　一位头部房企负责市场研究的人士介绍，“此前在与各地交流时，房企的诉求是能够将地块尽量切小，同时探讨分区域开发的可能性。目前部分城市在细则中明确了这个方向，而且定金收取比例也符合市场的预期，当前的政策面基本上给予市场较为充足的缓冲期。”
　　在中指研究院看来，“现售制”的细则落地突出“严”字当头，各地新项目预售门槛抬升至主体结构封顶，预售资金全额全过程监管，个人按揭实行“竣工备案后放款”，定金全面纳入监管账户，强化多项硬约束。
　　中指研究院认为，从制度设计看，目前发布“现售制”的城市高度一致地把握三条主线：一是“新老划断”平稳过渡，统一以8月28日为分界点，对在途项目设置过渡期，部分城市过渡期最长延至2028年底；二是“提门槛+强监管”，预售门槛统一抬升至主体结构封顶，预售资金全额全过程监管；三是“给支持、留空间”对冲压力，通过土地款分期、优化保函置换、分批竣备、预登记等配套安排缓解房企资金压力。
　　中指研究院预测，今年四季度将有更多城市落地实施细则，也将有更多城市进一步释放政策弹性空间，推动新旧政策平稳过渡。新的销售模式下资金占用周期延长，未来各地预售资金监管办法（如保函置换）将有所调整。
　　与此同时，房企或将出现新的竞争格局。中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，短期内，土拍参与门槛与测算逻辑将有所调整，核心板块拿地集中度可能上升，新盘供给节奏大概率出现阶段性错配；中长期，销售制度变革会持续淘汰高杠杆、弱交付能力的主体，市场份额向资金稳健、产品驱动、全周期管控能力强的企业迁移。
　　多地房地产市场回暖
　　从市场表现来看，细则落地后，房地产市场稳步回暖。
　　例如，今年国庆假期，根据中指研究院监测的网签数据，10月1日—7日，重点25城新建住宅成交55.1万平方米，相较去年国庆假期，日均成交同比上涨33.8%。
　　从网签数据看，国庆假期，北京新建商品住宅日均网签144套、1.57万平方米，较去年同期分别增长176%和157%。中指研究院提及，当前市场分化依然明显，高得房率、准现房、地铁沿线的“好房子”改善盘去化较好，远郊弱配套项目仍以价换量。
　　从深圳市场看，乐有家研究中心监测显示，深圳一手住宅现房占比近期明显走高，由2026年6月的36.2%升至9月的45.6%，创近5个月新高。
　　在严跃进看来，贴息政策以及此前已有的降首付、降利率、公积金支持等措施，令购房环境进入了政策宽松的新阶段。当前，房地产市场行情正积极提振，房价趋稳，购房者入市节奏明显加快，好房子、好产品、好项目陆续入市。
　　对于下一阶段的楼市走势，业内普遍认为，核心城市率先企稳的格局将延续，但市场分化仍将持续。
　　中指研究院相关负责人表示，今年三季度以来，房地产市场总体延续筑底态势，分化特征仍较明显。新房销售仍处于低位，一线城市表现相对较好；二手房成交持续增长，在住房交易中的占比进一步提升，市场进入存量时代。价格方面，二手房价格延续调整态势，核心城市优质项目对新房均价形成一定支撑。
　　“展望四季度，市场预计延续既有筑底态势，新政影响将在明年进一步显现。”上述中指研究院负责人称。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，展望后续走势，市场大概率延续结构性修复、持续分化的格局，市场分化将是未来较长时间内房地产市场的基本特征，行业转型仍在路上，信心修复还需要更长周期。