本报综合报道 继北京、上海、广州、武汉等十余城相继落地后，不动产信托财产登记试点的版图有望再添一座东部城市。
　　日前，济南市自然资源和规划局、济南市中级人民法院、济南市民政局等七部门联合印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知》（以下简称《通知》），将信托产品预登记、信托文件签署、不动产登记、信托产品登记四个环节串联，以产品编码建立对应关系，解决“信托是信托、登记是登记”的脱节问题。《通知》自印发之日起试行一年。
　　济南拟试点不动产信托财产登记
　　不动产信托财产登记是指委托人将不动产（如房产、土地）作为信托财产时，由法定登记机构对财产转移及信托内容进行登记，以明确权属、实现风险隔离的法律程序。该制度的建立解决了信托财产权属不清、风险隔离功能受限等长期面临的难题，推动信托从高净值人群专属工具向普惠型财富管理载体转型，为代际传承、养老保障等需求提供合规路径。
　　对于信托行业而言，信托财产登记问题长期是相关业务落地的一道制度门槛。在业内人士看来，过去，信托公司开展涉及不动产、股权等非资金财产的业务时，往往面临一个现实问题：信托法律关系已经成立，但在财产登记层面却难以体现其信托属性。比如，房屋作为居民家庭财富的重要组成部分，在财富传承、养老安排和风险隔离等方面具有较强的信托应用需求，但缺少明确的登记操作路径，往往使相关规划难以真正落地。
　　济南此次出台的《通知》，正是对这一问题的回应。通过多部门联合建立登记操作制度，明确不动产信托财产登记的办理依据和操作流程，使信托关系能够在不动产登记簿上得到体现。对委托人而言，登记有助于明确财产的信托属性；对受托人而言，也有了更加清晰的财产管理和处分依据。此前停留在合同约定层面的部分信托安排，有望进一步转化为具有公示效力的法律关系。
　　此外，济南此次探索在遗嘱信托登记环节取得了突破。遗嘱信托是居民进行长期财富传承和家庭事务安排的重要方式。委托人可以通过遗嘱设立信托，在其去世后由受托人按照遗嘱安排管理、处分财产，并向指定受益人分配信托利益。这种方式能够将财产传承与长期管理结合起来，尤其适用于需要持续照护的老人、未成年人以及特殊需要家庭。
　　用益信托研究员帅国让表示，济南推出不动产信托财产登记试点方案，在遗嘱信托不动产登记环节实现突破，明确“已办理不动产遗嘱信托登记的，对于按照遗嘱信托内容进行处分的不动产转移登记，可由受托人申请，无需全部继承人共同申请”，这补齐了长期存在的公示登记短板。此举夯实了信托财产独立性，能够减少继承纷争，让房产代际传承、养老照护等规划得以落地。
　　这项安排的意义，在于将委托人生前的财产安排与身故后的信托执行衔接起来。过去，遗嘱信托即使在法律层面具备设立依据，也可能因为不动产登记环节缺乏明确操作规则而难以实施。济南通过明确受托人的申请路径，减少了对继承人逐一配合的依赖，有助于降低遗嘱执行过程中的不确定性。
　　“对整个行业而言，打通遗嘱信托实操卡点，利好家庭服务信托业务扩容，契合居民财富传承需求。作为地方试点创新，有望为全国不动产信托登记规则完善积累样本。”帅国让补充道。
　　试点已扩容至14个地区
　　2024年12月，北京率先启动不动产信托财产登记试点，拉开地方探索序幕。随后，多个城市在2025年陆续开启试点。据Wind数据统计，截至2026年11月，全国不动产信托财产登记试点已扩展至北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、东莞、合肥、宁波、武汉、郑州、济南等13个城市，覆盖京津冀、长三角、珠三角及中部地区。近日，国家金融监督管理总局海南监管局等五部门联合印发通知，在海南自由贸易港开展不动产和股权信托财产登记试点，自印发之日起试行一年。全国不动产信托财产登记试点扩容至14个地区。
　　在专家看来，不动产信托财产登记制度的接续试行，是监管层面补齐信托法配套制度、搭建信托基础设施的系统性探索，也是盘活我国超20万亿元信托资产的重要一步。
　　“由于过去信托财产登记机制缺失，信托财产纳入信托存在制度障碍，此轮多地出台不动产信托财产登记办法是非常重要的探索。”资深资管研究员袁吉伟表示，这有利于促进以家族信托为代表的财富管理服务信托的发展，推动信托行业回归本源。
　　从各地实践看，流程安排已形成较强共识。北京采取“信托产品预登记—签订信托文件—办理信托财产登记”三步模式，上海、南京等地则细化为“办理信托产品预登记—申请出具证明文件—办理信托财产登记—反馈登记结果”四个环节，郑州市试点方案设置五步流程，逻辑与之大体相近。同时，各地也有差异化创新：广州针对不动产暂未满足转移登记条件问题，创新引入预告登记制度；武汉则将受托人范围适度放宽。
　　不过，制度落地的“最后一公里”仍面临现实挑战。业内人士指出，当前各地试点更多是行政管理层面的实操探索，不动产登记簿上的“注记”并非法律层面真正意义上的信托登记，在面对司法查封等执行场景时，信托财产独立性能否获得上位法的强力支撑仍存在不确定性。
　　除确权外，税负成本偏高则是目前不动产信托难以大规模推广的“隐形门槛”。在现行税制下，个人将住宅置入信托被参照“交易”处理，从而在设立阶段产生税费负担。“对于满足养老等特殊社会需求的不动产信托，应区别于普通商业交易，给予合理的税收支持。”北京市京都律师事务所高级税法顾问高慧云表示。
　　“建议从立法层面完善信托财产登记制度，明确信托登记的具体操作规则、程序和要求，使其与现行的不动产登记制度有效衔接。针对信托财产登记环节的重复征税问题，建议出台专门的信托税收政策，明确信托财产在设立、存续和终止阶段的税收处理规则，避免重复征税。”中国信托业协会特约讲师周萍表示。
　　“在养老信托设立环节，建议参照赠与规则征税并降低住宅契税负担；在养老信托运营环节，对于住宅，建议参照个人持有住宅的税制规则征税；在养老信托终止分配环节，建议参照继承规则征税。为鼓励养老财产规划，建议明确个人为养老目的将住宅置入信托，可比照个人购买住房的优惠税率征收契税，将税率从3%降至1%或2%。”高慧云建议。