近年来，围绕老旧街区、厂区改造，各地涌现了一批颇具亮点的案例。随着《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》正式发布，老旧街区厂区改造迎来统一“行动标准”。
　　本报综合报道 走进石家庄“织音1953”，锯齿形屋顶下红砖墙未改，里面已换成展厅、剧场和咖啡馆；南京“玻纤里”的老厂房，被改造成能容纳3000人办公就业的“产城商旅”综合体。机器停转多年，这些空间正被重新纳入城市的消费版图。
　　近日，住房和城乡建设部、工业和信息化部等六部门联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（以下简称《意见》），把这场自发的城市更新实践上升为有目标、有路径、有保障机制的系统部署。
　　从“修房子”到“造场景”
　　2025年，市场监管总局等五部门印发《优化消费环境三年行动方案（2025—2027年）》，消费供给提质、消费秩序优化、消费维权提效、消费环境共治、消费环境引领五大行动同步推进。今年10月，十六部门又把全国“优化消费环境月”铺开。环境要优化，前提是消费者有值得去、愿意待、还想再来的去处，老旧街区厂区改造补的正是这块短板。
　　住建部相关负责人表示，推进老旧街区、厂区改造提升，意在通过做优增量、盘活存量，为新产业、新业态发展创造条件，发挥城市更新对扩内需、稳增长、促消费的作用。
　　落到操作层面，《意见》先回答“改哪些、怎么改”。《城市更新“十五五”规划》提出，“十五五”时期全国将有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目，此次出台的《意见》正是配套落地、细化1500个项目实施路径的专项文件。
　　《意见》将改造对象按主导功能划为四类：老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区。分类之下路径各异：老旧厂区重在功能转换，在安全前提下做材料置换、局部加建、内部改造和空间优化，把闲置低效的厂房、仓库、设施腾出来，装进科技研发、文化创意等新业态；老旧商业街区重在业态升级，老旧商圈、商业综合体改造与数字经济、银发经济、夜间经济接续；老旧生活街区重在品质提升，补齐公共服务设施短板、整治背街小巷；老旧交通枢纽及周边街区重在融合发展，把交通流量转化为街区活力。
　　清华同衡规划设计研究院院长恽爽认为，城市发展已从大规模增量扩张转向存量提质增效为主，城市更新不只是对老旧空间进行修补，更要在既有空间中重新组织功能、提升品质、培育动能。
　　老厂区、老街区的“新生意”
　　随着老旧街区厂区改造的政策导向持续明晰,配套机制逐步落地，一些城市已经先行试水，涌现出一批可供参考的改造样本。
　　北京首钢园依托原有钢铁工业遗存，把高炉、厂房、冷却塔等保留下来，承接赛事会展、科创产业和文旅消费，截至2026年10月，入园客流已突破1440万人次，同比增长29%。北京隆福寺片区完成更新之后，串联起老字号、非遗、演艺、市集等元素，打造出沉浸式老城消费场景。
　　石家庄“织音1953”，由石家庄第一、第二棉纺织厂旧址改造而来。2024年，当地将其列入重点城市更新项目，在保留18栋历史建筑的前提下，对旧址开展空间重构和重建。2025年5月，更新后的园区正式开放，至今累计接待游客超1420万人次，实现营业收入2.07亿元。
　　在南京，始建于1964年的南京玻纤院老厂区，改造为“玻纤里”后于今年9月亮相。在“小规模、渐进式、可持续”的更新理念下，项目改造最大限度保留红砖外墙、厂房桁架、老树木等历史肌理，实现了从科研老院到“产城商旅”融合新空间的转变。
　　人流为什么愿意来？在北京二七厂1897科创城里，从市区赶来的李女士带着孩子在老厂房改造的书店里挑书。她说，以前这片厂房闲置时，路过只觉得冷清，如今喝咖啡、看展、逛市集，一下午就耗在这儿，“不是为了买什么，就是愿意待着”。
　　在北京首钢园，退休工人王先生站在保留下来的老厂房前给孙子讲起当年的事，他说自己年轻时就在首钢上班，如今这里变成了时尚街区，老同事聚会有了新地方，年轻人也愿意来。
　　中国城市规划设计研究院副院长孙娟认为，当下已进入“第五消费时代”，人们会更加注重品质体验和情感共鸣，对空间提出了从功能满足到场所体验的更高要求。存量时期,城市空间面临的核心矛盾不是供给不足，而是供需错配。老旧街区厂区自带叙事性，“一区一貌”的非标特质、街巷格局和烟火气，天然具备社交属性，这些项目一旦做对，客流和消费会同步起来，消费者停留得越久，消费的颗粒度就越细。
　　钱从哪来，坎就在哪
　　一直以来，老旧厂区、街区等项目的改造，都是城市更新领域的“硬骨头”。上海易居房地产研究院常务副院长崔霁把这类项目的难处归为五类：用地合规门槛高，审批周期长；空间碎片化改造，统筹协同不足；重工程轻运营，可持续性不足；投融资闭环不畅，社会资本参与度低；保护与利用失衡，活化路径狭窄。
　　以最核心的资金问题为例，存量改造项目普遍回报周期长、收益率偏低，缺乏清晰的盈利模式和市场化退出渠道，财政资金仅能覆盖基础市政建设，难以撬动规模化社会资本。
　　作为全国首个统筹老旧街区厂区改造的国家级专项政策，《意见》正对着这些堵点下手。崔霁认为，该政策最具突破性的是设置5年过渡期规则：符合条件的项目可在不改变用地主体、不调整规划条件的前提下先行启动改造，过渡期结束后再通过租赁、协议出让等方式完善用地手续。这一设计降低了项目前期的合规成本与不确定性，打通了社会资本进场的核心障碍。
　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，政策利好之余，还有一些潜在问题不容忽视。譬如，要实现资金闭环，仍依赖运营能力的实质性提升，REITs、社会资本参与等多元渠道的底层逻辑，是项目自身需具备可测算现金流；若改造后租金爬坡缓慢，REITs所要求的稳定运营期分红便难以满足。
　　崔霁也称，政策设置的过渡期到期后，协议出让的定价机制、续期条件等尚未形成全国统一标准，地方自由裁量空间较大，企业长期投资的确定性仍有不足。此外，政策明确了投融资渠道框架，但未配套有针对性的税收减免、运营补贴、租金扶持等激励政策。
　　整体而言，在业内看来，随着1500个重大改造项目分批落地，各地有望加快出台配套实施细则，并探索更多差异化的运营模式，形成一批可复制、可推广的标杆项目。