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解码新房价格同比下跌
发布日期:2022-05-20
  本报综合报道 中国70城新房价格6年多来首现同比下跌。
  5月18日,国家统计局公布4月份70个大中城市房价变动情况。数据显示,4月份,70个大中城市新房价格同比下滑0.1%,这是2015年12月份以来,时隔6年多,新房价格首次出现同比下跌。
  那么,新房价格首次同比下跌有何信号意义?下一步政策方面发力的关键点在哪里?
  六年来新房价格首现同比下跌
  国家统计局的数据显示,4月份,70个大中城市中,房价下降城市个数增加。其中,新房价格环比下降城市有47个,比上月增加9个;二手房价环比下降城市有50个,比上月增加5个。新房价格同比下降城市有39个,比上月增加10个;二手房同比下降城市有56个,比上月增加9个。国家统计局解读4月份商品住宅销售价格变动情况时如是指出,4月份商品住宅销售价格同比继续走低。
  分城市来看,4月份,一二三线城市的新房价格环比涨幅分别为0.2%、-0.1%和-0.6%;同比涨幅则为3.9%、1.0%和-1.5%。一二三线城市二手房价环比涨幅分别为0.4%、-0.3%和-0.3%;同比涨幅则为2.4%、-1.0%和-2.5%。
  市场交易的下降带来了价格下跌压力。国家统计局数据显示,1-4月份,商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;其中,住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元,下降29.5%;其中,住宅销售额下降32.2%。
  在此期间,监管部门数次做出支持合理购房需求的表态。今年以来,全国已有超过100个城市出台了不同类型的稳楼市政策。针对需求端,涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多孩家庭购房等多个方面;针对供应方,则有降低土地款首付比例、推进债务展期、提供资金支持等手段。同时,主要城市的个人房贷利率已经有所下降,按揭贷款的放款周期也明显缩短。
  但从市场表现上看,这些措施还未能产生质变效应。多家机构的统计显示,到5月上半月,重点城市的市场交易情况仍未好转。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这也是77个月以来首次新房价格出现同比下跌。2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势,可以说是房价出现拐点,这说明房地产市场面临下行较大的压力。
  整体下跌原因
  对于销售走弱的原因,贝壳研究院首席市场分析师许小乐解释称,疫情反复叠加地缘冲突加大经济下行压力,收入预期下降导致居民风险偏好降低,市场信心恢复受阻。
  4月市场修复受阻,房价整体跌幅扩大,下跌城市个数增多,根本原因是市场预期较弱。今年以来,多数城市房地产调控政策放松但市场反馈较弱。贝壳研究院数据显示,4月贝壳50城二手房成交套数环比下降超过20%,国家统计局数据显示,4月全国新建商品住宅销售面积环比下降超四成。市场交易下降会带来价格下跌压力。
  对于房价整体下跌的原因,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,尽管有疫情阻隔,导致买房需求难以实现,但疫情持续造成信心下降、预期转弱,以及二手房跌价,导致大家对后市看淡。而买房需求下降,也倒逼房企降价促销。
  李宇嘉认为,随着上海疫情全面得到管控,预计6月份抗疫进入收尾阶段,近期央行下调首套房贷利率下限,有望改善市场交易,加快房价筑底修复,预计6月份抗疫进入收尾阶段,前期纾困疫情及楼市的一揽子政策效果将在下半年全面显现。
  不过,在许小乐看来,为防止价格下跌预期强化而引发需求收缩,当前扭转市场预期是关键。他认为,未来政策包括通过财政补贴、减税等政策增加居民收入,降低已购房群体偿债负担,降低租房群体租金支付负担,维持正常的消费开支等很重要;此外供给端的落地政策也很迫切,如积极支持房企再融资,尤其是放开优质上市房企的并购融资,加快重点房地产企业风险处置等。
  专家:供需双管齐下是大势所趋
  政策方面,4月18日,央行、外汇局提出完善住房领域金融服务,因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求。4月25日,央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点,释放长期资金约5300亿元。人民银行、银保监会5月15日发布的关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知提出,首套房商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。
  地方层面,苏州、兰州、南京、宁波、无锡、衢州、淮安等优化限购限售,如苏州非户籍居民家庭购房社保年限要求由连续2年改为累计2年;兰州生育两孩、三孩家庭或老人投靠家庭,均可在限购区域内新购1套住房。杭州也于近日放松了限购政策,且符合条件的三孩家庭,在限购范围内限购的住房套数增加1套,参照“无房家庭”优先摇号。
  苏州、银川、湖州、天津、福建等调整住房公积金贷款政策,兰州、银川、福州、赣州、宜昌等降低首付比例。四川、广东、山东、江西、江苏及河北等省内多数城市陆续下调房贷利率,降低居民购房成本。
  当前出台政策方面多放在需求端发力,出台措施也多集中于放宽公积金贷款条件、降低首付比例、放松限购限售等方面,市场对政策逐渐形成了一定的免疫力,后期政策端还需考虑创新性政策出台。
  诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析认为,虽然政策释放了积极的信号,但是从实际来看,政策尚未完全发酵,叠加疫情来势汹汹,市场修复之路更添曲折。整体来看,本月新房、二手房上涨城市数量双双止涨转跌,与此同时,新房、二手房价格跌幅再扩大,跌至接近2021年底的水平。展望后市,市场想要真正恢复,一方面全国疫情得到有效控制,另一方面仍需要实质性宽松政策的加持。
  中指研究院认为,二季度全国楼市调控政策预计将保持宽松基调,各地方政府大概率将继续贯彻落实因城施策,更多宽松政策“组合拳”或将出现。随着信贷环境和调控政策的进一步改善,购房者置业信心有望逐渐企稳,但市场的恢复仍可能受疫情等不确定因素的影响。
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