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楼市“赚钱逻辑”巨变
近日,很多媒体都报道了“中联前海开源-—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审议通过的消息,这是国内首单央企租赁住房REITs。
所谓“REITs”,中文是“房地产信托投资基金”,是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
租赁类的“REITs”,就是企业把租赁业务打包,出售给投资者,获得现金用于再投资。投资者获得的回报,来自于企业租赁的利润。企业通过不断发行“REITs”,可以不断扩大业务。
所以,租赁企业的“REITs”,其实就是租赁企业的杠杆。
由于国家鼓励租赁这种业态,所以不仅给这类企业提供税收优惠,还鼓励、允许它们发行“REITs”或者债券。
对于保利的租赁“REITs”,证监会、上交所不仅开了绿灯,实际上开了一串绿灯。
上述项目总规模50亿元,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1;优先级评级AAA,产品期限18年,分期发行,底层物业资产是保利地产自持的优质租赁住房,对应的租赁住房主要是青年公寓和养老公寓。
其实,保利的租赁“REITs”对应的房子,还是保利自己持有的。也就是说,保利的租赁业务是“重资产模式”,这种模式即便是给予了发行REITs的资格,也很难“飞得更高”。
真正能起到“金融核武器”作用的,是“轻资产+REITs”。比如一家企业,从介入租赁业务开始,就不购买自己的房子,而是通过长期租约的方式做二房东。这样,它推出的“长租公寓”其实都是别人的资产,它通过租赁获得。然后把租赁业务打包,推出REITs,融资后继续租房子、出租房子。这样,每笔“REITs”能发挥的效能将非常大,可以像滚雪球一样迅速做大。
也就是说,在租赁业务当中,真正有竞争力的模式是“轻资产+金融杠杆+税收优惠”。相信用不了多久,大房企会纷纷走上这样一条路。
即便是类似万科、保利这种有大量自有物业的,也可以成立轻资产的专门租赁公司,沿着这种路径推进业务。
也许有人会说,“二房东”模式增加了中间环节,必然导致租金价格上升,这样的房子还会有竞争力吗?的确,有了中间环节,必然带来成本。但有了中间环节,可以让房子管理更到位,装修更好。此外通过统一的网上营销,发现客户的成本更低,发现的客户更多,还能降低租赁中的信用成本。
在中国,你永远不能忽视政策的方向,不能轻视政府的好恶。随着“金融杠杆”的移动,房地产赚钱的方式即将发生巨变。
所谓“REITs”,中文是“房地产信托投资基金”,是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
租赁类的“REITs”,就是企业把租赁业务打包,出售给投资者,获得现金用于再投资。投资者获得的回报,来自于企业租赁的利润。企业通过不断发行“REITs”,可以不断扩大业务。
所以,租赁企业的“REITs”,其实就是租赁企业的杠杆。
由于国家鼓励租赁这种业态,所以不仅给这类企业提供税收优惠,还鼓励、允许它们发行“REITs”或者债券。
对于保利的租赁“REITs”,证监会、上交所不仅开了绿灯,实际上开了一串绿灯。
上述项目总规模50亿元,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1;优先级评级AAA,产品期限18年,分期发行,底层物业资产是保利地产自持的优质租赁住房,对应的租赁住房主要是青年公寓和养老公寓。
其实,保利的租赁“REITs”对应的房子,还是保利自己持有的。也就是说,保利的租赁业务是“重资产模式”,这种模式即便是给予了发行REITs的资格,也很难“飞得更高”。
真正能起到“金融核武器”作用的,是“轻资产+REITs”。比如一家企业,从介入租赁业务开始,就不购买自己的房子,而是通过长期租约的方式做二房东。这样,它推出的“长租公寓”其实都是别人的资产,它通过租赁获得。然后把租赁业务打包,推出REITs,融资后继续租房子、出租房子。这样,每笔“REITs”能发挥的效能将非常大,可以像滚雪球一样迅速做大。
也就是说,在租赁业务当中,真正有竞争力的模式是“轻资产+金融杠杆+税收优惠”。相信用不了多久,大房企会纷纷走上这样一条路。
即便是类似万科、保利这种有大量自有物业的,也可以成立轻资产的专门租赁公司,沿着这种路径推进业务。
也许有人会说,“二房东”模式增加了中间环节,必然导致租金价格上升,这样的房子还会有竞争力吗?的确,有了中间环节,必然带来成本。但有了中间环节,可以让房子管理更到位,装修更好。此外通过统一的网上营销,发现客户的成本更低,发现的客户更多,还能降低租赁中的信用成本。
在中国,你永远不能忽视政策的方向,不能轻视政府的好恶。随着“金融杠杆”的移动,房地产赚钱的方式即将发生巨变。